xx房地产企业股份公司融资问题研究（论文）(4)

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康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈[13]。

中国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款方式来融资的。央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实施的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少，企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。多渠道融资将成为房地产企业生存发展的必经之路[14]。 3.2.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款

2010年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长，2010年全国房地产开发企业到位资金72494.3亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落18.8个百分点。其中，国内贷款12540.5亿元，同比增长10.3%，增幅同比回落；利用外资795.6亿元，同比增长66.0%，增幅同比大幅提高；企业自筹资金26704.6亿元，同比增长48.8%，增幅同比提高；其他资金32453.7亿元，同比增长15.9%，增幅同比回落。这些房地产开发资金约有60%来源于银行贷款，可见银行贷款仍然是房地产企业资金的主要来源。 3.2.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化

房地产属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用，而从上面的分析不难发现，间接融资——银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受国家政策影响，房地产企业已经达成了一个共识[15]：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。 3.2.3 房地产信托业务活跃

随着银行对于房地产业贷款日趋谨慎，中国房地产企业早已开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融资，外资银行融资，海外基金融资，企业债券融资已经初步显现，而其中最为活跃的是房地产信托融资。当前实际操作中应用比较多的模式有三种[16]：一是贷款类资金信托，资金主要是靠发行信托计划筹集。二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被

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溢价回购的一种股权投资模式。三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的。

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4 xxx企业股份公司融资存在的问题

4 xxx企业股份公司融资存在的问题

房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，xxx作为我国大型房地产企业在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面。

4.1融资结构单一且间接融资比重过大

目前，中国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大，xxx也是如此。xxx的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、信托贷款等。但是比重最大的仍然是银行，仅2011年xxx就从银行获得贷款近250亿元。这样高额的贷款必须会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为风险的最大承担者，而xxx也承受着巨大的经济压力了。虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局，

4.2对房地产融资的限制因素太多

xxx由于受市场大环境的的影响，许多融资活动受到限制。特别是国内房地产业目前主要的两条融资渠道----银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，也使使房地产最脆弱资金链受到打击。其次在证券市场快速发展的今天，中国房地产企业也很难通过首次公开募股(IPO)申请达到上市目标。像xxx这些少数的上市房企也面临着很多制约[16]。xxx2009年8月份酝酿的112亿元的增发计划，到2010年9月仍然没有任何新进展，这次融资计划流产，意味着xxx从2007年增发后三年未再融资。

因此在地产调控仍未见松动的情形下，xxx的高周转战略正遭遇新的挑战。急剧上升的对外担保比例、高额的到期信托偿付、不断接近60％临界线的楼盘去化率以及突然停止的拿地行动等迹象都在显示，xxx在承受着不小的资金压力。

4.3银行贷款方式及金融创新太少

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尽管xxx宣称要进行多元化融资、创新融资，但自从股市融资断流后，华 科的融资方式几乎只在银行贷款和信托之间选择。而一般地产私募基金要求的回报率在15%~20%之间，现在可能更高，而xxx股权激励行权要求的ROE增长率仅仅是不低于14%，且xxx高周转的模式本身利润率就不高，因此很多基金不愿意付出比较高的融资成本。

目前中国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上国内金融创新少，融资方式有限，所以筹集资金将十分困难。

4.4xxx作为单一类地产商融资空间收窄

目前房屋销售速度下降，导致地产商回笼资金速度放慢，以及银行对房地产企业贷款控制，资本市场融资不通畅的情况下，融资能力很大程度上决定着房地产企业的生存状况。在如今政府出让土地规划中，商业用地所占比重越来越高，一直以“做专业化住宅”为核心战略的xxx，作为单一住宅类地产商资产单一，融资空间收窄，融资压力大，其融资能力也弱于泛海集团和保利地产等资产丰富，具备更好的资产抵押或增信条件的多元化企业。

从2011年以来，xxx不止一次表示，存货压力正在上升，运营资金需求正在不断加大。截止2011年末，xxx短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。xxx应付的土地款总额约为300亿元，信托借款总额为100多亿元。这些即将到期的信托偿付和未付土地款都在给xxx施加压力。而日前公布的2011年xxx公司债券跟踪评级报告显示，xxx存货中已完工开发产品占3.97%，但在建和拟开发产品合计占比95.96%，这意味着xxx后续开发的资金需求仍相当大。由此可见xxx面巨大融资压力。

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5 xxx企业股份公司融资问题解决方法

5 xxx企业股份公司融资问题解决方法

5.1 与银行保持良好的信贷关系

从实际情况来看，房地产企业从银行贷款越来越困难。但是无法否认，房地产企业开发资金，仍然主要是从商业银行等金融机构借入。在目前的房地产市场资金链中，通过住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款等方式，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。

2009年，xxx企业股份有限公司与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》，一致同意深化双方业已建立的长期战略合作关系。

根据协议，未来三年，中国建设银行股份有限公司将为xxx企业股份有限公司提供授信额度人民币500 亿元。建设银行和xxx双方将在房地产开发贷款、银行保证业务、票据承兑和融资债券等多个方面开展合作。

这是建设银行继2007年给予xxx200亿元授信额度后，进一步增加对xxx的授信力度，而500亿授信额度的获取 …… 此处隐藏：2065字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……