xx房地产企业股份公司融资问题研究（论文）(3)

（论文）

元，2008年受金融危机的影响，销售额不升反降至478.7亿，缩水近45亿元。xxx新近公布的2012年首季度报告。一季度xxx实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。由以上可见，市场因素对于房企经营业绩的关键作用。 2.2.3房企融资受政策影响深远

国家在房地产行业的政策导向，对房地产行业影响深远，也间接地影响着

对房地产融资。 政策对房地产行业的影响，主要通过两个方面来实现，一是行政审批；二就是房企融资。

无论是房地产融资政策作为手段的直接调控，还是房地产相关政策的间接影响，房地产融资都注定深受国家政策的影响。这也是房地产融资一大不容忽视的特点。

2.3中国房地产企业融资的模式

在中国，房地产企业融资的模式最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债券、房地产信托，以及房地产投资信托和保险基金等。 2.3.1中国房地产企业融资模式现状 a. 银行信贷模式

银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产信贷常见以下几种贷款：房地产开发贷款、个人购房按揭贷款以及住房公积金贷款。

银行信贷仍是中国房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象。表2.1列举了两项常见的银行贷款的情况。

表2.1银行房地产贷款统计

指标名称 单位 2009-06 2010-06 2011-06

商业性房地产贷款余额 亿元 62100 87100 102600 5

同比增长 ％ 18.80 40.20 16.90 购房专款余额 亿元 38600 57400 62600 同比增长 ％ 17.80 48.08 17.50 （论文）

b. 资本市场模式

房地产企业可以通过资本市场进行融资。资本市场是指进行长期资本即股票和债券交易的市场，房地产企业通过通过资本市场融资，简单来说就是发行股票或者公司债券。

房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债券的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。 c. 房地产信托模式

房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为[10]。

目前，在中国房地产集合信托是受到限制的。房地产信托要求：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，只有少数房地产企业能够符合条件。

据用益信托工作室不完全统计，2011年全年共发行了1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元。与去年同期相比，发行数量增长了66.33%，发行规模同比增长了43.7%。2011年房地产信托规模总量占比为35.23%，较2010年总量占比减少了15个百分点。 2.3.2中国房地产企业融资模式的发展方向

《房地产融资渠道现状与未来发展趋势》[11]中提到，结合中国房地产企业融资的特点，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，市场规律作用被弱化。

目前中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的融资结构，转型为以银行信贷为主，结合资本市场的多元化融资结构。中国房地产企业融资模式必将选择多元化的道路。

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3 xxx企业股份公司融资状况

3 xxx企业股份公司融资状况

3.1xxx企业股份公司融资

3.1.1xxx的融资状况

xxx企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。xxx2010年销售收入达到1081.6亿元，比2009年增加70.5%，销售商品收到的现金达到881.2亿元，增加53%。销售额的大幅增加极大地增加了公司账面现金，xxx2010年末比年初账面货币资金增加了64.41%，达到了378.17亿元，增加了148.15亿元。2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军，并第二次成为房地产业务年度销售过千亿的唯一公司。

而xxx总资产从1999年44.9亿元扩张为2012年的2962亿元，增长了近66倍。并目在规模增长的同时，资产的收益稳定上涨，从1999年到2011年，每年的净资产收益率都稳定在10%以上，如表3.1所示:

表-3.1 1999-2011年净资产收益率统计

年份 净资产收益率% 年份 净资产收益率% 1999 10.95 2006 14.48 2000 10.37 2007 16.55 2001 11.96 2008 12.65 2002 11.31 2009 14.26 2003 11.53 2010 16.47 2004 14.16 2011 18.17 2005 16.25 — — xxx大部分销售收入来自预售，而预售是许多房地产企业经常使用也很重要的一种融资方式，不过只能用于所属项目的开发，是有限制的。而2010年xxx经营活动现金净流量为22.37亿元，远低于2009年的92.53亿元，并且因为绝大部分的预售资金受到限制，xxx存在经营活动的现金缺口。

在政策打压下，资本市场已经对房地产公司关上了大门，而且银行对房地产公司贷款也转向谨慎。但xxx不同，xxx2008年发行了59亿元债券，2010年全年贷款累计借入270.7亿元，偿还119.85亿元，年末借款比年初净增加154.43亿元（包括部分利息）。

另外，xxx通过和其他公司合资成立子公司的方式吸收股权资金。2010年，

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xxx吸收的子公司股权投资达到19.79亿元，这就形成了少数股东权益。截至2010年12月31日，xxx少数股东权益达到103.53亿元，占xxx合并报表所有者权益的18.97%。当然，xxx的净利润里也有少数股东的一部分，2010年达到了15.56亿元，占xxx净利润的21.37%，略超占净利润的比重。

截至2010年末，xxx归属于上市公司股东的净资产是442.33亿元，扣除股东投入的192.66亿元本金（资本市场共募集资金192.53亿元，加上公司设立时净资产0.13亿元，共从股东处筹集资金192.66亿元），xxx给股东创造了249.67亿元的增值。

总之从近几年xxx企业股份公司的年报（见表3.2）分析可知，xxx的投融资比较协调。营运资本近些年都为正，说明了xxx的融资活动保证了企业的资金需求。

表3.2xxx企业股份公司年报摘要

报告日期 主营收入 主营成本 主营利润 其他利润 财务费用 营业利润 税息前利润 投资收益 营业外收支 利润总额 所得税 净利润 营运资本 流动资产 长期投资 固定资产 总资产 流动负债 长期负债 股东权益 经营现金流 投资现金流 筹资现金流 现金流变动

2012-03-31 10,345,911,611 6,022,296,925 3,177,205,989 -- 129,311,169 2,036,895,217 2,058,142,814 125,323,402 -- 2,058,142,814 527,596,048 1,395,936,766 93,342,918,023 -- -- 2011-03-31 利润表摘要 7,970,255,508 4,068,773,609 2,807,337,190 -- 149,239,658 1,648,888,823 1,674,454,723 -12,352,924 -- 1,674,454,72 …… 此处隐藏：3877字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……