世界五大行-江苏徐州淮西城市综合体定位报告(高维)

徐州淮海西路新城市综合体项目前期策划顾问报告（整合部分）

2011年9月

市场研究总结项目地块理解国内外参考案例项目体量推导项目总体定位可开发产品研究项目各功能区域定位

附件

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徐州产业结构的进一步升级，第三产业的快速发展，有助于商贸服务业的发展，从而带动商业地

产的开发。

徐州连通南北、沟通中西，地理位置优越和经济规模较大，以及江苏四大中心城市建设、三大都市建等机条件有市圈建设等机遇条件，有利于吸引外来投资者，也促使中外商家更加积极开拓徐州商业市场；引外来投资者也促使中外商家加极拓徐州商市场徐州旅游资源丰富，旅游收入增长潜力巨大，旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐饮业的快速发展，同时丰富的业态也刺激了更多的旅游消费人群，以及淮海经济区周边城市高档

客流的引入；

近年徐州市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物以及商品品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发展空间；

周边区域大范围的旧城改造项目

，对项目的发展起到很好的推动作用。对项目的发展起到很好的推动作用

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商业市场总结

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徐州市的核心商业区集中在市中心

多个绿化广场周边及淮海中路沿线，按照商业物业的集中程度和市

场认知度，徐州市目前业已成型的市级商圈为： 火车站商圈 彭城广场商圈 人民广场商圈

另外，在一些新兴住宅区以及大学

城周边城周边，发展出了发展出了一批以生活配套批以生活配套为主的区域级商圈： 东部商圈

矿大商圈

随着市政府及相关职能机构搬迁至新城，未来将逐渐兴起成为又一个主要商圈：

新城商圈

商业现有供应量分布

5%0%7%18%

4%

未来商业供应量分布

（2015）

2%

淮海广场商圈彭城广场商圈人民广场商圈东部商圈

66%

矿大商圈新区商圈

8%10%

54%

2%

24%

淮海广场商圈彭城广场商圈人民广场商圈东部商圈矿大商圈新区商圈

从商业整体体量分析，现有优质商业项目较为集中分布在彭城广场、人民广场商圈

未来5年内，彭城广场及新城区将出现集中放量供应，未来新城区从体量上将成为新兴城市副中心。

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从右图可以清晰看出，彭城广场具

有不可对抗的市场竞争优势，在人气度及商业定位方面都处于徐州的领先位置。

人民广场商圈内大批旧城改造项

目，将极大地提升商圈居住及商务商业氛围，处于中心城区良好的区位优势，未来发展潜力可观。

新城区目前仍处于整体开发的起步

阶段，未来将建成大体量的商业项目，随着轨道交通的建成及新区的进一步发展，将逐步分流现有核心商圈的消费客源，竞争性较强。

淮海广场商圈区域客流充足稳定，

但目前商业档次定位较低，未来与

本项目不具竞争性。

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人气度高

淮海彭城广场

人民广场

广场

矿大

新区

档次定位低

东部

档次定位高

人气度低

国际一线

品牌

DunhillMONT

BLANC等5-6Dunhill,MONT56个

国际二线品牌

浪琴，欧米茄，兰蔻等30-40个

国内知名品牌

雅戈尔、李宁、杉杉等品牌在几大百货中均有出现

常规中低档品牌

在传统百货中仍为主导产品

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一站式购物、休闲、餐饮、文化、娱乐的综合型休闲生活购物中心

随着传统商业模式的成熟和饱和徐州商业市场急需突破与创新在满足消费者购物需求的同时也提供在餐随着传统商业模式的成熟和饱和，徐州商业市场急需突破与创新，在满足消费者购物需求的同时，也提供在餐饮、文化、休闲、娱乐等其他感官上的体验需求。最大程度的满足消费人群的多样性需求。

徐州市场虽然具备各类零售、休闲、餐饮业态，但均零散分布于各大商圈的商业广场及街铺。且休闲业态比重很低餐饮业态也主要以中低档为主。低，餐饮业态也主要以中低档为主。

目前徐州市场已出现一站式的休闲生活购物中心，如力宝城，未来将会有更多的此类项目如苏宁广场、中央国际等不断出现，这说明一站式的综合型休闲生活购物中心将能逐步取代传统的商业模式发展。

传统百货基本淘汰，主要以大型综合性购

物中心的形式占据商业市场，同时

Lifestyle Center消费模式也成为当前颇受欢迎的商业项目集休闲餐饮娱乐受欢迎的商业项目。集休闲、餐饮、娱乐为一体。

商业发展相对落后，商业形态以传统百货、大卖场和社区型商业为主，大型综合性购物中心的发展正处于起步阶段，如力宝城。

百货和综合性购物中心并存发展，传统百货商业形态逐步淡出市场，集时尚精品百货、及特色休闲购物为一体的购物中心逐渐成为市场主导。

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商业网点众多，商业项目不断涌现

近几年，徐州大力开发商业项目，一批优质的商业地产纷纷涌入徐州，如绿地、苏宁等。同时本地商业品牌也在不断近几年，徐州大力开发商业项目，批优质的商业地产纷纷涌入徐州，如绿地、苏宁等。同时本地商业品牌也在不断进行改造升级。陆续开发的新商业项目增加了各片区的商业体量，同时也提升了整体商业品质。

在徐州的一些传统商圈，如淮海广场、人民广场，由于后续可供开发土地供应的匮乏以及周边区域的限制，自身商业在徐州的些传统商圈如淮海广场人民广场由于后续可供开发土地供应的匮乏以及周边区域的限制自身商业缺乏良好的更替过程，一批老牌商业项目经营惨淡甚至于倒闭。于此相对应的是彭城广场商圈，由于金鹰、金地等大型项目的开发，带动了品牌档次结构的升级，正经历迅猛发展的阶段。

传统商业百货发展遭遇瓶颈

观察徐州整体商业市场，商业项目的形态还大多停留在传统百货阶段，整体业态仍以各类零售为主，餐饮、娱乐等业态大多独立于百货存在。而在核心的彭城广场商圈，新开发的力宝城，包括在建的苏宁广场、中央国际等商业项目也已逐步转向以大体量一站式消费，综合性业态为主的新型商业模式，未来此类商业项目将引导徐州市场向综合性消费迈进，而原有的传统百货将遭遇更大的竞争和挑战。进有的传统货将遭大的竞争和挑战

商业业态的逐步升级

休闲娱乐类商业在徐州现有商业项目中所占比重较低，未来随着新型购物中心的涌现，将出现一些非传统的休闲娱乐休闲娱类商业在徐州有商业中所占比重较低未来随着新型购物中心的涌将出些非传统的休闲娱商户，但比重仍处于较低水平。但休闲娱乐产品在徐州的发展迅速，其中以电影娱乐产业最为突出。电玩城，影城、KTV、休闲吧等都在逐步进入商场，形成整体中的规模个体。这会是一种趋势，会有更多的商场也加入室内娱乐战中来。

休闲娱乐型商业发展潜力巨大

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宏观市场总结市场研究总结国内外参考案例项目开发体量推导项目总体定位可开发产品研究项目各功能区域定位

附件

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项目地块概况政策分析

交通分析周边环境分析SWOT分析

项目基本情况

地理位置：

东临二环西路，西临三环西路，南临淮海路，北临矿山路，地块为多点分布沿新淮海西路（锦 …… 此处隐藏：3305字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……