保利地产2012年年报600048(5)

忠诚度，员工稳定度高，大量优秀人才长期服务于公司。 3、执行力企业“令行禁止”的作风及 20年专业开发经验，使企业形成了强大的执行力优势，公司扁平的管理架构也保证了企业决策能高效得到贯彻实施。 4、持续发展能力公司通过多元的拓展方式，拥有充足的优质土地资源储备；多元的融资渠道及低廉的融资成本，足以满足企业发展的资金需求。 (二)面临的挑战 1、市场不确定性

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虽然公司看好房地产行业的中长期发展前景，但由于房地产供求矛盾的长期存在，国家针对房地产行业的宏观调控也将长期存在。调控必然对市场、进而对公司的经营产生一定的影响。

2、利润率下降

“限购、限贷、限价”政策下，房价趋于稳定，但土地成本、融资成本和人工成本等较快上涨，房地产行业已经告别“高增长、高利润”的时代，未来行业利润率将有一定程度下降。

四、2013年经营计划

2013年，公司仍将定位为成长型企业，围绕“三到五年再造一个保利地产”的发展目标，全年计划完成房地产直接投资930亿元，计划新开工约1600万平方米，计划竣工约1000万平方米；继续坚持普通住宅为主的产品定位，坚持快速周转经营策略，力争市场份额有增加；继续坚持等量拓展原则，在完善一二线城市布局的基础上，稳步开拓三四线城市。

五、财务状况分析 （一）主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

2、收入

（1）收入分析

报告期内，公司实现营业收入689.06亿元，同比增长46.50%，其中房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%，主要是由于本年竣工交楼面积同比大幅增长。

报告期末，公司已售未结算资源约1000万平方米，为未来营业收入的平稳增长奠定了坚实基础。

（2）主要销售客户的情况

3、成本

（1）成本分析表

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从成本明细来看，报告期内成本的增速略超收入，单方土地、建安等成本出现一定程度上涨，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。

（2）主要供应商情况

4、费用

2012年，公司实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%，带来销售代理、广告费、营销推广费等销售费用的相应增加，但增幅仅为31.38%，销售费用与销售额的比率为1.62%，低于2011年的1.71%。

管理费用同比增长62.95%，高于收入增速，主要由于经营规模扩大、在建项目增加，相应人员薪

酬、税费、折旧费等增加，以及摊销股权激励费用，其中2012年公司分摊股票期权激励成本6936万元计入管理费用。

财务费用的增加主要是由于不符合资本化条件的借款利息增加所致。 所得税费用增加主要是由于公司利润总额增长，相应所得税费用增长。

5、现金流

（二）行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业情况

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