易居中国2009正商项目月度市场分析报(3)

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从区域新开工项目来看，管城区于 09 年下半年、2010 年甚至未来的一段时间内，受区域城中村改造等 方面的影响，区域市场供应将会出现井喷之势。区域内幸福港湾 9 月 6 日盛装亮相、未来城也将在 9 月 12 日开盘，还有正商新蓝钻将于 9 月 20 号开始招募 VIP 会员、橡树玫瑰城 9 月将要开盘，美景鸿城预计 10 月将会上市，金九银十的战争即将打响。 8 月，管城区商品住宅成交量 10.88 万㎡，同比上涨 39.31%，环比下降了 25.02%。 8 月，管城区商品住宅成交走势与全市商品住宅走势相似，亦表现为下降的态势，下降幅度远远高于全 市状况。 一方面，管城区项目大部分都处于尾盘销售阶段，可供销售面积不多，另一方面，连续两个月消化存 量，导致区域可销售量逐渐减少。市场需求量虽然依旧强劲，许多开发商由于没有可供开发的项目，青黄 不接，而传统的金九银十马上就要到来，为了获得利润最大化，许多开发商开始捂盘惜售，伺机涨价，导 致了成交量的下跌。 管城区商品住宅成交均价分析 8 月，管城区商品住宅成交均价 4468 元/平方米，环比上涨了 4.86%。08年8月-09年8月管城区商品住宅成交均价走势5000 4000 3000 2000 1000 0 4376 4087 4269 3963 4424 4428 4412 4334 4445 4689 4748 4270 4468 16% 8% 0% -8% -16%数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构然在售项目较多，但大多都处于尾盘销售阶段，未来供应主要集中在几个大盘，许多项目面临无房可买的 窘境，传统金九银十马上就要打来，市场需求也依旧旺盛，这也给开发商有房不愁卖的幻觉，于是都纷纷©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有08.88 月，管城区商品住宅成交均价 4468 元/㎡，环比上涨了 4.86%，这与整体市场形势相吻合。管城区虽08.908.1008.11成交均价（元/㎡）08.1209.0109.02信息截至时间:2009 年 8 月 31 日09.03环比涨幅（%）09.0409.0509.0609.0709.0815

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提高了项目价格，并且放缓了推案进度，人为造成供不应的局面，为金九银十造势，因此，导致整体区域 价格走高。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有16

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2.2 区域成交特点分析 为了更准确的反映市场成交情况，使分析更接近实际商品住宅市场状况，为开发商提供更精确的决策 依据，以下区域市场分析为剔除经济适用房和部分定向开发房的纯商品住宅以及成交均价<3000 元/㎡以下 的住宅成交数据分析。 本月，管城区商品住宅剔除经济适用房和定向房以及成交均价<3000 元/㎡以下的住宅后的成交面积为 8.71 万㎡，环比 7 月份的 11.19 万㎡，下降了 22.16%；成交套数为 1006 套，环比 7 月份的 1374 套，下降 了 26.78%；成交均价为 4896 元/㎡，环比上涨了 1.22%。 管城区商品住宅成交面积段分布情况（按套数为比较基数）2009年8月管城区商品住宅成交面积段分布图2009年7月管城区商品住宅成交面积段分布图110-130㎡ 8.35% 130-150㎡ 90-110㎡ 6.06% 9.44% 70-90㎡ 12.72% 50㎡以下 22.27%150-170㎡ 5.27% 170-190㎡ 3.08% >190㎡ 3.78%90-110㎡ 11.14% 70-90㎡ 20.45%110-130㎡ 8.44% 130-150㎡ 6.91% 150-170㎡ 1.75% 170-190㎡ 1.82% 50㎡以下 18.70% >190㎡ 0.58%50-70㎡ 29.03%50-70㎡ 30.21%管城区商品住宅各面积段段成交套数一览表面积段 50 ㎡以下 50-70 ㎡ 70-90 ㎡ 90-110 ㎡ 110-130 ㎡ 130-150 ㎡ 150-170 ㎡ 170-190 ㎡ >190 ㎡ 09 年 7 月份 成交套数（套） 257 415 281 153 116 95 24 25 8 所占比例 18.70% 30.20% 20.45% 11.14% 8.44% 6.91% 1.75% 1.82% 0.58% 09 年 8 月份 成交套数（套） 224 292 128 95 84 61 53 31 38 所占比例 22.27% 29.03% 12.72% 9.44% 8.35% 6.06% 5.27% 3.08% 3.78%数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构信息截至时间:2009 年 8 月 31 日8 月，管城区商品住宅成交面积段仍集中于 50 ㎡以下、50-70 ㎡和 70-90 ㎡，面积段结构占比分别为©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有17

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22.27%、29.03%，12.72%，90 ㎡以下约占了 64.02%，保持了区域面积段结构特点，以 90 ㎡以下小户型为 主，09 年上半年成交的火爆以及通货膨胀的预期，使部分投资型需求以及改善型需求开始释放，在很大程 度上使区域 90 ㎡以下小户型以及改善型户型占比有所上升。 从管城区商品住宅成交情况来看，有较好投资价值的裕鸿国际、紫荆尚都、发展南郡等小户型受到市 场的热捧，因此整体上，针对年轻的首次置业者以及投资客户的 90 ㎡以下户型成交一向占据市场主力，而 作为改善型需求的 150 ㎡以上户型亦有一定程度的增加。 管城区商品住宅成交价格段分布（以面积为比较基数）2009年8月管城区商品住宅成交价格段分布2009年7月管城区商品住宅成交价格段分布6000-6500 5500-6000 9.42%6500-7000 5000-5500 8.74% 1.60% 18.71% >7000 0.59% 3000-3500 1.03% 4500-5000 3500-4000 28.86% 9.26%6000-6500 6500-7000 5500-6000 5000-5500 5.37% 0.47% >7000 15.16% 11.30% 0.56% 4500-5000 3000-3500 3500-4000 30.23% 1.58% 3.97%4000-4500 21.78%4000-4500 31.37%管城区商品住宅各价格段成交面积一览表价格段 3000-3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 >7000 09 年 7 月份 成交面积（㎡） 1764.05 4439.51 35093.11 33816.66 16958.58 12638.56 6009.27 529.31 624.52 所占比例 1.58% 3.97% 31.37% 30.23% 15.16% 11.30% 5.37% 0.47% 0.56% 09 年 8 月份 成交面积（㎡） 898.78 8068.82 18972.56 25135.24 16293.22 7610.81 8206.59 1392.7 513.87 所占比例 1.03% 9.26% 21.78% 28.86% 18.71% 8.74% 9.42% 1.60% 0.59%数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构信息截至时间:2009 年 8 月 31 日8 月，管城区商品住宅成交价格段仍集中于 4000-4500 元/㎡、4500-5000 元/㎡之间，结构占比分别为 21.78%、28.86%。同 7 月份相比，8 月商品住宅 7000 元/㎡以上高端住宅成交变化不大，5000-7000 元/㎡©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有18

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价格段有增加的趋势，比 7 月份上升了 6.17%，而 4000-4500 元/㎡下降幅度最大，达到 9.59%。 而本月 3500-4000 元/㎡价格段结构占上涨的原因为方圆创世花园以 3500 元/㎡的均价，非正常的集体 备案成交了 6696.31 ㎡，整体上使 3500-4000 元/㎡以下价格段成交面积有较大幅度上涨。 房地产市场连续几个月的成交火爆以及通货膨胀的预期使部分投资客户以及改善型客户进入市场，价 格上涨最为明显的即为投资价值较高的 50 ㎡以下及 50-70 ㎡户型，由于其地理位置优越，购置总价低，风 险低，更受投资者青睐，从区域项目成交来看 5000-5500 元/㎡之间的户 …… 此处隐藏：2291字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……