近年国家政策对商业银行个人住房贷款风险的影响(2)

二、个人住房贷款中的道德风险

道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的主体不同分为内部道德风险与外部道德风险。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成的道德风险。由于我国商业银行目前信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责任的不对等和责任的不明晰现象。一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较大的权力，却没有承担相应的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放弃还款反而能带来更大利益而导致违约。

第三章 国家政策对商业银行个人住房贷款风险管理

３．１银监会重点整顿打击“罗生门”事件

就市场形势来说，个人住房抵押贷款的风险较小，几乎所有的银行都将房地产抵押贷款作为业务拓展的重点来发展。我国由于利率市场化的水平较低，并且政府也没有完全按照利

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

息收益与风险对等的原则来指定一个与之相适应的低利率，导致了利率与收益相脱节，然而，住房按揭贷款市场是高收益与低风险的结构，收益与风险脱节使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。房地产开发商为套现资金，将暂时没有卖出去的房子以内部职工、开发商亲戚或素不相识的人的名字购下，从银行套取购房贷款。

近期在某些地区上演的“罗生门”事件其实质就是假按揭贷款的行为。（注释：所谓的罗生门是指，每个人为了自己的利益而编造自己的谎言。）假按揭贷款一般不具备真实的商品房买卖关系，由房地产开发商采用虚假申请人、虚假申请材料、虚增面积、虚假申请事由等手段，以虚假买卖的方式，套取银行个人住房贷款的行为。一般来说，房地产开发商的资金在很大程度上来自于对银行的贷款与借款人通过按揭贷款支付给房地产开发商的款项。在所有的房地产贷款中风险较大的是开发商贷款，开发商将房地产开发货款与房地产按揭贷款捆绑销售，他们利用住房抵押贷款做诱饵，让银行被动接受高风险的开发贷款条件，商业银行甘愿受要挟就范的原因在于，住房按揭贷款市场的恶性竞争与银行监管制度的变化。

假按揭贷款最终并不一定会形成不良信贷资产，但其对商业银行健康发展有着负面的影响。

一、假按揭贷款会增加银行的经营风险。主要表现在以下三个方面：

（一）处置风险。

为了尽可能多地套取银行资金，开发商会在做假按揭贷款时往往将房产价格抬高，即使银行依法处置贷款抵押物，所得款项在扣除各种处置成本后也不足以清偿债务；抵押的房屋为预售房时，处置抵押物所得必须优先支付工程款，剩余部分才能归还银行贷款，因而银行的受偿风险将更大。

（二）开发商担保责任风险。

开发商与银行签订的《合作协议》中一般有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。虚假按揭风险出现时，开发商往往已出现严重的财务危机，而此时要求开发商履行担保责任难度将会很大。

（三）购房借款人还款责任风险。

从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。但由于我国的信用体制尚不完善，某些借款人配合开发商制造虚假按揭，却难受到真正的惩罚。银行要从执行个人财产中弥补资金损失，不仅难度大而且效果不佳。假按揭贷款是由房地产开发商以欺诈的方式骗取银行资金，一旦房地产开发商的资金链断裂，银行将面临巨大的资金的风险并导致形成大量新的不良资产；而且，名义的购买者与按揭者没有购买和按揭的实际行为，只是冒名而已，在法律上存在纠纷隐患，容易导致银行卷入漫长、复杂的诉讼之中。

二、假按揭贷款将会增加商业银行的信用风险。

假按揭贷款实际被开发商占用，并未用于名义借款人购买住房或其他消费行为。因此，假按揭贷款的信用风险必定高于正常的个人贷款。个别假按揭现象反映了银行内部控制执行

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

上存在缺陷；多次发生假按揭现象意味着银行内部控制设计不足；偌大面积存在假按揭现象，则说明银行的控制环境不佳，称为舞弊欺诈滋生的土壤。

近年来，个人贷款业务发展迅猛。此前发布的央行数据显示，截至２０１０年末，全国购房贷款余额６．２万亿元人民币，同比增２９．７％。以２０１０年为例，京沪两市个人住房贷款分别增加６０４亿和５４３．８亿元，两者相加尚不足全国整体１．３万亿元新增个人房贷的１０％。但是国内一直缺乏规范这类贷款的统一管理办法。而早前，伴随着房地产热销，“二套房贷”等宽松政策环境下，出现了“假按揭”现象，引起了监管部门和媒体的广泛注意。为取缔银行业金融机构个人贷款违规操作，特别是“假按揭”、“顶冒名”一级贷款挪用等行为，银监会起草了《个人贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》），规范个人贷款业务。此举动是银监会首次对个人贷款出台管理办法。《办法》于２００９年１０月２８日公布并向公众征求意见。“假按揭”存在干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，一旦楼市逆转，商业银行将要承担风险，极易形成不良资产。２００９年１０月初，上海银监局曾发布《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，要求上海各银行严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按贷款业的过度竞争，为发放贷款而忽视风险。在２００９年１０月下旬召开的第四次经济金融形势分析通报会议上表示，各大银行要严格执行“二套房贷”政策不动摇，不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面答”制度，并将开发商项目公司和母公司的授信统一起来，实施并监管。大会指出，虽然银行不良贷款继续实现“双降”，但在不良贷款“双降”背后，信贷高增长下的风险隐患也在积聚，我们需要高度重视。国家政策的颁布实施将会在一定程度上减轻商业银行的信贷风险。

３． ２央行提高存款基准利率稳定房地产业发展

中国人民银行２０１０年１０月１９日晚间突然宣布,自２０１０年１０月２０日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。随后１２月２６日再次调息，截止至５月，央行已经加息４次，同样的房贷，如今的利息支出比去年初已高出约八成。其中,金融机构一年期存款基准利率已提高到３.２５％；一年期贷款基准利率已提高到６．３１％；除活期存款利率未调整外,其他各档次存贷款基准利率均相应调整。

表一：金融机构人民币存款基准利率调整表

单位：%

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

表二：金融机构人民币存款基准利率折线图

单位：%

表三：金融机构人民币贷款基准利率调整表