昆明国际温州城策划案

昆明· 国际温州城策划方案

2011.01

目录 政策及市场面分析政策解读 昆明主要商圈及特征分析 昆洛板块商圈分析

昆明具有代表性的综合体分析区域内竞合项目分析

项目定位及战略概况及分析定位及解析 业态及划分

项目规划建议 项目营销策略及建议

政策篇住宅唱主角局面将改变 2011年商业地产渐入佳境 2010调控政策频出，但主要针对住宅市场，商业地产成为“漏网之鱼”。有业内人士指出，商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意，而是更有深意。国家在打压住宅市场 的同时，有意放商业地产一条生路。9月2日，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法，大方规定数 千亿险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。中国 指数研究院上海分院分析师认为，这种国家政策的隐性鼓励，一方面对商业地产的发展起到了直接的推动 作用，另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市场的投 资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的 投资属性，将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、 中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整 体开发投资的20%-30%。

市场篇 昆明商圈分布图黄土坡汽车交易专业 市场商圈 江岸社区商 圈

——昆明商圈解析北辰财富中 心商圈

金星小坝专业 市场商圈

翠湖休闲商圈 青年路商圈 小西门商圈

白塔路社区商 圈

新迎社区 商圈 东部社区 商圈

昆都休闲商圈 金碧休闲商圈

三市街主力商圈

东部物流专业商圈

滇池路社区商圈

关上社区商圈 官渡园专业市场商圈

前卫专业市场商圈

世纪金源Mall南部商圈

广福路官南路专业市场商圈

三市街商圈

小西门商圈

青年路商圈

白塔路商圈

主要商圈及分布图

北市区商圈

滇池路商圈

昆洛板块商圈

本项目位于昆洛板 块商圈，毗邻新螺 蛳湾国际商贸城。

市场篇 三市街商圈三市街商圈是指以昆百大商场为中心，东至青年路，南至金马碧 鸡商业步行街，西至五一路及国防路，北至人民路。 三市街商圈是目前昆明市最具影响力的商圈，具有最浓厚、长远 的商业历史背景，现有商业高度密集，尤其是近日公园三市街步 行街周边，更是密布了柏联广场、昆百大、金

碧辉煌、益珑大厦 诺玛特、伊佳依商务名店等大型商场，它们档次齐全，风格各异， 一起构成了三市街的繁华。

昆明各商圈特征

小西门商圈

小西门商圈是指以大观商业城为中心，包括东风西路从国防路至 昆师路段、人民西路从五一路至西昌路段，以及以上路段周边20 米范围内的区域。

小西门商圈中心点地处东风西路与人民路交叉口，来往车辆众多 公交发达，地势开阔，商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇 商场等。该商圈的主要支撑者当属大观商业城内的沃尔玛超市， 该商圈原本没有太多商业氛围，但正是在这一大型购物中心的带 动下，小西门不但已成为区域性的商业中心，而且对整个昆明市 场都有不可小看的影响。

青年路商圈青年路商圈是指以新西南为中心，包括人民路从正义路至北京路 段、青年路从圆通路至南屏街段、以及以上路段周边20米范围内 的区域。 青年路商圈也是市中心性质的一个商圈，其主要特点是交通极其 发达，来往车辆、人流极多，并且，该商圈主要商场高度集中于 以西南商业大厦为中心的有限区域内，因此，易给人极为繁华之 感，青年路商圈内的主要购物场所有西南大厦、仟村百货、鸿城 赛特、天恒时代名店等。

白塔路商圈白塔路商圈是指以樱花购物中心为中心，包括白塔路从人民 东路至拓东路段、东风东路从北京路至环城东路段、尚义街、 以及以上路段周边20米范围内的区域。 白塔路商圈性质与小西门商圈有所类似，白塔路精品街逐渐 衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是 靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影 响力来吸引消费者，支撑其成为四大商圈之一。但有所不同 的是，该商圈在交通、商业密集度及人气等方面与小西门商 圈相比又有所差距。

市场篇 北辰财富中心商圈北市区商圈，以北辰财富中心为核心，加上正在开发的欣都龙城， 拥有超大体量的商务、商业体量，据称在商业业态方面比较全面， 可称为北市区的次级商业圈，互补市中心商业圈。 作为首个现身于北市区的商业项目，其项目定位为一个集购物、 商贸、娱乐、休闲、办公、酒店于一体的大型综合性项目，它以 丰富的商业业态带动北市区房地产开发走向多元化，与区域内的 俊发中心、领域时代以及欣都龙城形成业态互补，打造北市区的 文化中心、商务中心和商业中心。

昆明各商圈特征

滇池路商圈以南亚风情·第壹城、中央金座为首的商业地产项目如雨后春 笋般现身于滇池路，让滇池路成为昆明商圈中的一个后起之秀。 仅南亚风情·第壹城一个项

目，就有着金鹰国际百货、七彩云 南温德姆豪廷大酒店、南亚风情园、家乐福南亚旗舰店、保利 影院、国美电器南亚店等多达2000个品牌商家进驻，荟萃世界 品牌。与此同时，中央金座还引进了四季鲜农贸市场、富滇银 行营业厅、烧鹅美食城、百怡咖啡、澳洲红酒等商业，加之区 域内早已成熟的西贡码头餐饮商圈，现在的滇池路，无疑可以 算得上昆明南市区的核心商业区。

昆洛板块商圈昆洛路、彩云北路、广福路下半段构成的昆洛板块商圈。昆洛 板块，算得上是昆明新锐商圈之一。片区内不仅有着新亚洲· 体 育城、橙郡、世纪城、银海· 畅园等品质社区自带的社区商业， 也有着昆明螺蛳湾国际商贸城、世纪金源时代购物中心等已经 开始正式营业的大型商业中心。 时下，这一板块已经有着沃尔玛、肯德基等500强商家入驻，也 有健之佳、居然之家、祥云荟馆、百安居、皇马国际俱乐部等 近500余个品牌商家进驻，经营业态涉及百货、餐饮、娱乐、休 闲、建材等行业。同时，邻近世纪城小区的珥季路经过一年的 发展，也成为昆明东南板块的一大餐饮、休闲集中地段。世纪 豪庭、大澡堂等商家的进驻，让区域企业找到一个可以商务宴 请的地方。

市场篇昆洛板块商圈分析昆洛板块作为现代新昆明建设的主战场之一，从2004年开始，就成为房地产开发的 一大热点区域。去年以来，区域内的就业、商业、贸易、交通等设施的配套建设已 经日益完善，给昆洛板块的商业地产迎来了放量的好机会。多个社区商业开始启动 推售，并在招商前期就在项目的商业业态定位及规划、主力店的进驻上，大下功夫。 不少社区商铺甚至营造出一种集购物、休闲、餐饮等业态为一体的“Mall商业”, 未来这一板块发展潜力巨大。“此外，随着新机场建设和未来投入使用，以及周边 规划的创意产业园区，这里毫无疑问将成为一个以物流、文化创业产业为核心的新 的商圈。

市场篇 南亚风情第壹城项目位置：西山 滇池路中段原南亚风情园项目地

——典型商业项目分析

开盘时间：已开盘，目前在售：近期将开出南亚锋尚MALL小型商铺，现在商铺正在认筹中开发商：昆明南亚风情房 …… 此处隐藏：3902字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……