房屋联建合同效力的认定

房屋联建合同效力的认定

2006年9月

第24卷第3期海南大学学报人文社会科学版Humanities&SocialSciencesJournalofHainanUniversitySep.2006Vo.l24No.3

房屋联建合同效力的认定

杨 宁

(西南政法大学研究生部,重庆400031)

[摘 要]房屋联建合同纠纷在现实生活中时常发生,而司法实践在处理这类纠纷时常常无所适从。

从房屋联建合同的义务和内容入手,正确分析房屋联建合同的性质是处理这类纠纷的前提。以此为基

础,分析、评价可能影响房屋联建合同效力的相关因素是处理这类纠纷的关键。同时,将名为房屋联建合

同的合同与真正的房屋联建合同进行区分可以真正清晰、正确地认识影响房屋联建合同效力的因素,从

而正确处理房屋联建合同纠纷。

[关键词]房屋联建合同;合同性质;合同效力

[中图分类号]DF418 [文献标识码]A [文章编号]1004-1710(2006)03-0432-06

一、房屋联建合同性质概说

房屋联建是指一方出地另一方出资或一方出地双方或多方出资合作开发经营房产,并且合作各方对

[1]58建成的房地产进行产权分成,或以土地入股、合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。在我国法

律体系中只有部分部门规章涉及 联建#一词,现行的法律、行政法规中并没有 房屋联建#的提法,有的

只是 合作开发#、 合作建房#的提法。联建这一房地产开发模式涉及联建合同的一系列法律问题,其中最重要的问题是在发生纠纷时如何认定联建合同的效力,这关系到合同约定的一系列权利义务能否实现。然而,在对合同效力进行评价之前还有一个前置问题,即对合同的性质进行认定。联建合同属于无名合同, 合同法!第124条规定: 本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。#所以只有认定了合同的性质才能准确、全面确定所应适用的法律,确定对合同效力进行评价的法律并做出正确的认定。有人认为,对于无名合同效力的评价,根据 合同法!总则的规定做出认定即可。诚然,对于可变更、可撤消合同和效力待定的合同, 合同法!在列举导致上述效力状态的因素时没有指向要适用其他 准据法#,所以依据 合同法!总则的规定就可以判断合同是否属于上述效力状态。关于联建合同的性质理论上有承揽合同说、互易合同说、附合说、承揽合

[2]同与买卖合同的混合合同说、承揽合同与互易合同的混合合同说几种主张。既然联建合同可能具有这

些合同的性质,那么合同法分则和相关法律、行政法规针对这些合同所作的特别的强制性规定在认定联建合同的效力时是必须要考虑的,因为这些规定是 合同法!第52条 违反法律、行政法规的强制性规定#的概括性立法所指向的对象,是判断联建合同是否有效的直接依据。

最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释!(以下简称 高法解释!)第18条认为,享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。 广东省高级人民法院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见!(以下简称 广东意见!)第11条也指出,享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房的,认定该合作建房合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。以上规定从提供土地一方对另一方的给付义务入手,将这一行为认定为 土地使用权有偿转让的一种特殊形式#,这表明联建合同有土地使用权转让合同的性质,所以,有关土地使用权转让的法律、法规和相关司法[收稿日期]2006-04-11

[作者简介]杨宁(1982-),男,重庆人,西南政法大学研究生部2004级硕士研究生,研究方向为房地产法和

金融法等。

参见 城市房地产权属档案管理办法!第8条、 划拨土地使用权管理暂行办法!第40条。

房屋联建合同效力的认定

杨 宁:房屋联建合同效力的认定

解释应当用于联建合同是否有效的评价,但是又因为联建合同是土地使用权转让的 特殊形式#,所以相关法规对于联建合同的特别规定,可以使联建合同无效的情形得以 豁免#。

联建合同内容丰富,除了供地一方提供土地并向另一方转移其分得房屋占用范围内的土地使用权以外,合同肯定还要明确该项目的资金来源、开发建设等义务,这是联建合同不可或缺的基本内容。 房地产管理法!肯定了联建的开发性质,该法指出: 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。#可见,作为调整城市房地产开发、交易、管理的基本法律, 房地产管理法!就将联建视为一种投资,并将其整个开发过程纳入房地产开发行为的范畴加以调整。作为一种投资行为,最根本的特点是要有投资共同从事一项活动的合作意思,并且共担风险、共享利益。所以,最高人民法院副院长黄松友2003年3月26日在全国民事审判工作座谈会上的讲话指出: 处理合作建房纠纷时,关键是确认当事人是否有合作的意思表示,而不必过多拘泥于合作的形式,如一方可以土地使用权作为投资与他人合作建房,而不参加经营,可以不设立项目公司,但合建双方必须共担风险。#因此,所谓 合作#并不要求共同经营、共同管理,当然也不要求共同立项,这与本文开头对联建的界定是一致的 。所以,从联建合同双方合作进行房地产开发的角度来看,联建合同具有形式上的联营合同的性质,联营的内容是合作进行房地产开发,形式是一方出地,一方出资,并共担风险、共享利益。所以,联建合同不得有与房地产开发管理法规相关规定相冲突的约定,否则将被认定为无效,当然如果相关法规对于联建这一开发形式有特别规定,也可以使联建合同无效的情形得以 豁免#。

[3]总之,联建合同属于无名合同中的混合合同,即数个典型合同或非典型合同的部分而构成的合同。

要确定联建合同有效还是无效,必须首先对联建合同的性质作出正确认定。笔者认为,联建合同从外观

[1]6上看属于联营合同,其内容是分工合作共同完成房地产开发,是一项 房地产开发经营活动#,这是联

建合同的直接目的和表象;从合同当事人的内部关系看,一方出地、一方出资是一种针对同一开发项目的共同投资行为, 联#的实质从资本运作的角度来看是资本之间的结合;同时,这种联营合同包含了房屋建成后一方必须向另一方转让其分得房屋占用范围内土地使用权这一特殊的内容,因此联建合同又有土地使用权转让合同的性质。

二、影响房屋联建合同效力的相关因素探讨

以上关于联建合同的定性分析界定了笔者讨论影响房屋联建合同效力的相关事由的范围。以下将主要从房地产开发和土地使用权转让的相关法律、法规强制性规定出发,讨论影响房屋联建合同效力的因素,而这些因素仅限于根据联建合同的性质所应适用的法律、法规特别规定的事由。

(一)房地产开发资格问题

房地产管理法!明确规定,只有具备房地产开发经营资格,领取房地产开发企业营业执照的房地产开发企业才能进行房地产开发。 高法解释!也明确指出: 不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应认定为无效。#笔者认为,这里的 他人#有无房地产开发经营资格在所不问。既然一般而言没有房地产开发经营资格的企业是不能从事这一领域的开发经营活动的,那么,联建合同是以房地产开发为内容的,按此规定,联建双方就都应该必须具备房地产开发经营资格。但是, 高法解释!第19条对联建合同做了特别规定: 当事人签订合建合同,依法办理了合建 …… 此处隐藏：11769字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……