2011年房产经纪人考试 基本制度与政策 考试要点(全)

总结了关于2011年房产经纪人考试 基本制度与政策 考试要点

房地产基本制度与政策
1、P1页中国现行法的渊源包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例）、行政规章、特别行政区法和国际条约。宪法是国家的根本大法，是由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活根本问题，具有最高法律效力的法。
2、P6页自然人、法人和合伙：（一）自然人：1、自然人的民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。2、自然人的民事行为能力是指自然人以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格，即民事文体独立实施民事法律行为的资格。法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为3种：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人。注意：16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。监护主要有：法宝监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（二）合伙：合伙主要的法律特征是：1、合伙具有团体性2、合伙人对合伙承担无限连带责任，这是合伙这种团体区别于法人的最大特点。
3、P9页民事法律行为：（一）民事法律行为成立的条件是：1、行为人具有相应的民事行为能力2、意思表示真实3、不违反法律或者社会公共利益。有一些具体的民事法律行为的成立，除需要具备上述条件外，还必须遵循特殊的有关规定。（二）下列民事行为无效：1、无民事行为能力人的实施2、限制民事行为能力人依法不能独立实施的3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的4、来意串通，损害国家、集体或者第三人利益的5、违反法律或者社会公共利益的6、经济合同违反国家指令性计划的7、以合法形式掩盖非法目的的。
4、P10页代理：（一）代理的概念：是指行为人根据一定方式的取得，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。（二）代理的分类：根据代理权发生的依
据不同，可将代理分为委托代理、法宝代理和指定代理。委托代理是基于补代理人的委托而发生的代理。法宝代理是根据法律的直接规定而发生的代理。指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。（三）代理人在行使代理权时应遵循以下两项原则：1、代理权应为维护补代理人的最大利益而行使。2、代理权不得滥

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用。
5、P11页诉讼时效：（一）概念：诉讼时效是指权利人在一定期限内不行使请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院或仲裁机关对其民事权利不再予以保护的法律制度。（二）诉讼时效期间：《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。（三）诉讼时效的中止、中断与延长：诉讼时效的中止是指在诉讼时效进行中，因不可抗力或者其它障碍不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，继续进行诉讼时效期间的计算。诉讼时效的中断是指诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。诉讼时效的延长是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。
6、P13页民事责任：承担民事责任的方式主要有下列10种：1、停止侵害2、排除妨碍3、消除危险4、返还财产5、恢复原状6、修理、重作、更换7、赔偿损失8、支付违约金9、消除影响、恢复名誉10、赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
7、P33页物权与债权：（一）物权的效力：1、排他效力2、优先效力3、追及效力（二）物权的特征：物权法定原则、物权公示原则、物权优先原则。（三）所有权：共有是两个或两个以上的人（自然人或法人）对同一项财产享有所有权。共有可分为按份共有和共同共有。（四）用益物权：用益物权是指对他人所有的物，在一定范围进行使用、收益的他物权。（五）担保物权：担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。物权特点：1、物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。2、物权具有优先性，债权具有平等性。3、物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性。
8、P38页合同法：（一）合同的概念和特征：合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他经济组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。（二）合同的特征：1、合同是平等主体之间的民事法律关系2、合同是两方以上当事
人的法律关系3、合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件。4、合同是具有相应法律效力的协议。（三）合同的效力：合同生效应具备三个条件：1、当事人具有相应的民事行为能力2、意思表示真实3、不违反法律和社会公共利益。（四）合同违约责任的承担方式：1、继续履行2、赔偿损失3、给付违

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约金4、定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不得超过主合同标的额的20%这一比例为强制性规定，当事人不得违反。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金责任与赔偿损失的区别：定金责任不以实际发生的损害为前提，定金责任的承担也不能替代赔偿损失。
9、P89页城市房屋拆迁补偿与安置：1、补偿方式：房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿或房屋产权调换。2、拆迁安置：对于拆除租赁房屋，当出租人与承租人对解除租赁关系达成协议成协议时，为了保障承租人的利益不受损害，《拆迁条例》规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
10、P131页房地产交易管理：城镇房地产交易包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。
11、P135页房地产转让管理：下列房地产不得转让：1、达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，发球房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2、司法机关和行政硬骨头依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。3、依法收回土地使用权的。4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5、权属有争议的。6、未依法登记领取权属证书的。7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
12、P138页商品房预售的条件：1、己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4、开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
13、P140页商品房销售中禁止的行为：1、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作 …… 此处隐藏：4949字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……