2《房地产成本全过程精细化管理三大管理宝典四大控制工具操作》(

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房地产成本全过程精细化管理中

三大管理宝典四大控制工具 操作实务朱曙东住房与城乡建设部政策研究中心 特聘专家 中 国 房 地 产及 住 宅 研 究会 专 家 中国建设工程造价管理协会专家委员会委员 北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任

讲座总目录第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作

第二部分 房地产开发项目工程成本失控的原因分析

第三部分

房地产全过程精细化成本四大控制工具操作

第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作

第一部分 分目录第一宝典 工程合同管理宝典操作实务

第二宝典第三宝典

价款支付管理宝典操作实务工程结算管理宝典操作实务

第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作

第一宝典 工程合同管理宝典操作实务

一二 三

房地产合同的精细化管理框架 房地产合同策划起草审查管理 工程合同对成本的跟踪与控制 中海房地产工程合同管理分享

四

一

房地产工程合同精细化管理框架

1

合同管理概述

1.1 工程合同的概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义 务关系的协议。 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包 括工程勘察、设计、施工合同及材料设备采购合同。 1.2 合同管理的概念 合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决 的管理。它是工程项目管理的重要组成部分。 1.3 合同管理的目的 合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现，具体目的包括： (1)使整个工程项目在预定的成本(投资)、工期范围内完成，达到预定的质量和 功能要求，实现工程项目的三大目标。 (2)使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆 满地履行合同责任。 (3)保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。 (4)在工程结束时使双方都感到满意，开发商能按计划获得一个合格的工程，达 到投资目的；承包商不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。 这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。

一

房地产工程合同精细化管理框架

2 房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系工程项目管理 进度管理 成本管理成本的确定 成本的控制

质量管理

手段和 工具

合同管理

方法和 保障

进度目标

成本目标 工程项目目标

质量目标

一

房地产工程合同精细化管理框架

3 房地产开发企业的合同体系业务类合同

土 地 合 同

地勘测

绘合同 设计合同 前期工程合同

建安工程合同 配套设施合同 基础设施合同材料设备采购合同

房屋销售合同 商业运营合同 广告宣传合同

物业管理委托合同

维修整改合同

咨询合同 管理类合同

财务合同

人事、办公类合同

财 务、 管 理7

一

房地产工程合同精细化管理框架流动资金 贷款合同 材料设备 采购合同保险合同

4 房地产开发企业的合同关系与合同网络贷款合同 监理委 托合同 勘察/ 设计合同 采购供应 合同 工程保险 合同 材料设备 运输合同

咨询合同

工程施工 承包合同

仓储保管 合同

开发商

承包商

设备租赁 合同 工程分包 合同

房屋租赁与 销售合同

土地征用与出 让(成批/宗地)合同 供用水/ 电/气等合同 拆迁安置及 拆迁承包合同

国际工程 承包合同 FIDIC运输合同

一

房地产工程合同精细化管理框架

4 房地产开发企业的合同关系与合同网络

总结

(1)工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段；是全过程成本管理目标实现 的重要保证； (2)在全过程成本管理的合同网络关系中，业主和承包商是最重要的的两个合同节点，施工承包 合同是所有合同中最重要的合同； (3)开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系，包括直接的和间接的合同关系，即建立在 法律基础上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作，关键是做好合同管理工作。

5 房地产开发企业的合同管理职责合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、 批准、签章的过程管理 合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提出会签意见。 计划财务部(综合管理岗位：计划财务部合同管理员): 负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理 行政部门：负责合同审核、用印、存档、查询工作

典型案例1龙湖地产合同管 理职责划分

6 房地产开发企业的合同管理的内容和流程策划—→起草—→会签—→校稿—→审核—→批准—→订立—→履行—→ 变更—→纠纷处理—→终止

第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作

第一宝典 工程合同管理宝典操作实务

一二 三

房地产合同的精细化管理框架 房地产合同策划起草审查管理 工程合同对成本的跟踪与控制 中海房地产工程合同管理分享

四

二1 合同策划(合同规划)

房地产合同策划起草审查管理

1.1 合同总体策划的基本概念：就是在工程项目的开始阶段，对整个工程、对整个合同的签订和 实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程。合同策划又叫合同规划。 1.2 合约规划的编制：项目启动阶段编制合约规划，

将项目各成本费项对应分解成未来可执行的 合同，明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合 同和合同造价。(案例：龙湖地产项目合同管理规划) 1.3 合同规划的内容 (1)合同范围、合同界限、衔接关系规划 (2)委托方式和承包方式规划 (3)招标方式的确定 (4)合同类型策划 (4)合同条件的选择(建议尽快建立并优先采用)(案例：万科地产标准合同范本目录) (5)合同体系的协调：目的使项目所涉及的各合同之间关系得到 恰当的安排与协调。包括的内容： ①工作上的协调②技术上的协调③价格上的协调 典型案例 ④时间上的协调⑤合同管理的组织协调 2龙湖地产项目合

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提交合同需求

在项目进行过程中，项目公司要把握好招投标及合同进度，及 时提出合同需求。内容如下(案例：龙湖地产工程合同需求单) 工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接 验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等

同管理规划 3万科地产标准合 同范本目录 4龙湖地产工程合 同需求单

二

房地产合同策划起草审查管理

3 确定招标小组成员、考察入围单位、招标 招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。龙湖的做法如下：

注：表中标有“★”的为必须参加人员，标有“●”的成员可视招标的具体内容选择性参与

二4

房地产合同策划起草审查管理

合同的起草、审查、会签、审批

4.1 合同的起草：合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去。注意事项： (1)注意合同名称：合同名称要明确公司、项目、事项。按“地区+公司+项目名称+ 事项”的原则命名合同。 (2)注意合同正文：建议在本公司合同范本的基础上，根据以上合同策划的内容以及 提交的合同需求，依据本工程项目实际情况，针对性地对专用条款进行完善即可。 (3)注意合同结尾：双方都必须使用合法 …… 此处隐藏：3007字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……