032-济南商业地产市场调研报告(87页)

济南商业市场简析

济南商业发展历程

1949—1995年

传统商业期 1996—2002年 现代商业起步期 2002—目前 现代商业发展期 2010—— 现代商业成熟期

90年代中：消费力提升，商 业新增供应增加 2003年：大量连锁店开 始进驻济南 2010后：市府东迁、全运会、 高新区产业细化，城市更加 开放 1）传统商业期：

这一时期商业主要为国营商业，以百货为主，总体来看规模较小，档次较低。这一时期济南市

主要商业场所为济南百货、大观园、人民商场、济南华联等。

商场名称

开发商

物业管理

总规模 人民商场 省商业局 自营管理 4万平米 地理位置 经营管理 经四路\顺河西街交叉口 辐射范围 楼层数 自营管理 认知度 经营面积 3万平方米 较高 共8层，现营业6层

大众化消费

百货业

二流百货店

较好

工薪阶层 济南市区 经营模式 商场包装 车位数 营业时间 顾客满意度 中低档综合商品百货 一般装修 羽绒服卖场前近百个 8:00-20:00 较高 经营特色 经营业态 整体形象 服务情况 主力消费群

业态分布 1F：照相器材、眼镜、化妆品、超市、日化洗涤、工艺礼品、金银珠宝、铂金玉器、精品钟表、麦当劳、商场餐厅 2F：女士服装、新潮时装、职业女装、羽绒服、淑女装 3F：男式西服、衬衫领带、T恤西裤、皮衣茄克、休闲牛仔、休闲装、运动装 4F：男女皮鞋、运动鞋、内衣丝袜、妇女用品、羊绒羊毛、针纺织品、床上用品、箱包、皮包皮具、休闲装、精纺毛料、丝绸化纤

5F：音像制品等各类家电、电话机、灯具、空调冰箱、洗衣机、热水器、微波炉、摄像机、家庭影院、随身听、婴儿用品、通讯器材

、童鞋、儿童服装、文化办公、乐器、健身健美用品、体育器材、儿童玩具

6F：餐饮、美容、娱乐广场

1949—1995年

传统商业期 1996—2002年 现代商业起步期 2002—目前 现代商业发展期 2010—— 现代商业成熟期

90年代中：消费力提升，商 业新增供应增加 2003年：大量连锁店开 始进驻济南 2010后：市府东迁、全运会、 高新区产业细化，城市更加 开放 2）现代商业起步期：

此时期居民生活水平提高，消费力也随之提升，同时居民的消费观念也发生了改变，在这一时

期，少数高档百货或大卖场像贵和购物中心、银座商城、大润发、三联家电等开始进入市场，现代 商业模式初现，因此称之为现代商业起步期。

商场名称

开发商

物业管理

总规模 山东省商业集团 银座商城 地理位置 经营管理 泺源大街、佛山街交叉口 自营管理 辐射范围 楼层数 整个市区及周边县市 地上6层、地下1层 自营管理

5万余平方米

统一经营管理 认知度 经营面积 跨区域，高 5万平方米 经营模式

商场包装

车位数

营业时间

顾客满意度 整体包装档次高，舒适感程度高 地下约120个，地上约110个 9：00-21：00 高 经营特色 经营业态 整体形象 服务情况 主力消费群 百货业为主，辅以超市、餐饮、家电 山东省著名商业品牌，整体形象好 素质高，态度好，热情 白领、中产阶级、政府官员 中高档女装及女性用品为主

业态分布 -1F：超市、烟酒糖茶、医药保健、日用百货、小家电、音像制品、家用电器、快餐冷饮、摄影、彩扩、照相器材 1F：化妆品、镶嵌珠宝、金银首饰、男女皮鞋、钟表眼镜 2F：男士服装、领带、男士饰品、西裤、新华书店、箱包 3F：精品女装、职业女装、羽绒服装、女士饰品、皮衣 4F：女士服装、羊绒羊毛、男女内衣、休闲装、袜品 5F：运动服饰、体育用品、健身器材、灯具、画廊、珠宝玉器、工艺礼品、玻璃器皿、通讯工具、电脑、办公文具

6F：儿童服装、儿童玩具、童车、童鞋、图书文具、床品家居

银座桥北一层特卖场：男装、女装、男女皮鞋、羊毛羊绒、运动休闲、内衣、袜品、箱包皮具、童装童鞋、床品、健身器材

公交：东向：49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路 西向：增加70路

道路：泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场约300-400米 交通情况

1949—1995年

传统商业期 1996—2002年 现代商业起步期 2002—目前 现代商业发展期 2010—— 现代商业成熟期

90年代中：消费力提升，商 业新增供应增加 2003年：大量连锁店开 始进驻济南 2010后：市府东迁、全运会、 高新区产业细化，城市更加 开放 3）现代商业发展期：

2003年开始，大量连锁店在进入青岛后开始进入济南，像沃尔玛、国美、苏宁、家乐福等都在

这一时期开始在济南拓展市场，同时开始扩大规模。这一时期大型商业已经开始由传统百货向综合 型商业过渡，外资商业开始进驻济南市场，同时大型超市、专卖店等进一步拓展市场，济南商业市 场开始逐步发展壮大。

商场名称

开发商

物业管理

总规模

经营模式

商场包装

车位数 济南万达商业房地产公司 济南万达商业物业管理公司 约5万平米 万达沃尔玛商业广场 地理位置 经营管理 辐射范围 楼层数 济南万达商业物业管理公司 泉城路西端 认知度 经营面积 跨区域，高 4万平方米 经营特色 经营业态 整体形象 整个市区 地上4层、地下1层 品牌超市及室内步行街 整体档次较高，舒适感程度较高 地下约150个

沃尔玛超市

红星美凯龙 经营业态 经营业态 统一经营管理 超市为主，家居、百货为辅 全国商业地产品牌，整体形象较好 经营规模 经营规模 约2万平方米 约1万平方米 主力商家 半主力商家 超市 家居

营业时间 超市7：00-22：00 家居：日-四9：00-20：00

五-六9：00-21：00 服务情况

主力消费群 素质高，态度好，热情 普通市民、白领、中产阶级、政府官员 顾客满意度 高

业态分布 F1精品步行街、男女服饰、休闲服饰、美食、婚纱摄影、工艺礼品、男女皮鞋 F2、F3：超市

F4：家居

1949—1995年

传统商业期 1996—2002年 2002—目前 2010——

现代商业起步期 90年代中：消费力提升，商业 新增供应增加 现代商业发展期 2003年：大量连锁店开始 进驻济南 现代商业成熟期 2010后：市府东迁、全运会、 高新区产业细化，城市更加开 放 4）现代商业成熟期

根据北京、上海等一线城市商业市场发展历程来看，未来济南商业逐步开始成熟，在这一时

期，外资连锁商业/外地商业地产大鳄大举进入济南市场，综合性购物中心开始出现，恒隆广场、 万达广场的上市，佳世客、乐购的入住，将逐步减弱商业壁垒，使得商业市场更加透明、有序。

地址 ： 济南市历下区泉城路

主要用途 ： 商业

开发商：香港恒隆地产

购物商场（6层）： 150,000平方米

建筑设计 ：巴马丹拿国际公司

项目简介： 于2007年2月恒龙地产与济南市国土资源

局签署《济南市国有土地使用权出让合同》。 该地块

位于济南市中心历下区泉城路，毗邻著名地标泉城广场、

「天下第一泉」－ 趵突泉、大明湖及千佛山。 工程预

计于2010年年底投入使用。

济南商业未来发展规划 济南市规划（2005—2020年）

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