对乡镇小区域农用地估价方法的探讨

文章以收益还原为基础,以乡镇小区域的农用地为研究对象,以土地纯收益和土地还原利率的科学取得为重点,详细探讨了农用地估价的方法与步骤。

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信阳师范学院学报 (自然科学版 ) 第 1卷第 3 5期 20 0 2年 7月

J u n lo n a g Te c e sColg o r a fXi y n a h r le e ( t r lS in eEdto ) 1 1 . u . 0 2 Na u a ce c iin Vo . No 3J 1 2 0 5

综述 评论 鸣 争

对乡镇小区域农用地估价方法的探讨彭荣胜彭建勋吕蕾。,, (.信阳师范学院经济与管理学院，南信阳 4 4 0; 1河 6 0 0

2 .信阳师范学院建工系 .南信阳 4 4 0;.阳师范学院地理系，南信阳 4 4 0 )河 6003信河 6 0 0摘要：章以收益还原为基础 .乡镇小区域的农用地为研究对象，土地纯收益和土地还原利率的科文以以学取得为重点，细探讨了农用地估价的方法与步骤 .详关键词：用地估价；地纯收益；农土土地还原利率

中图分类号： 2 5 2 P 8 .3

文献标识码： A

文章编号；0 30 7 (0 2 0— 3 0 10—9 2 2 0 ) 30 1 -5 2

O引言 19 9 6年，国开始了农用土地分等定级估价我的试点工作，国家土地管理局也明确要求各地把原农用地定级估价作为近期的重点攻关项目，目的是为了积累估价经验并最终把农用地估价向全国推广 .在这一背景下， 9 9年，者受重庆市土地房 19笔屋管理局的委托，以重庆市北碚区北温泉镇的农用地为研究对象，展了为期一年半的估价研究工开作 .1价的基本思路是：照先定级后估价、[估 3按先基准地价后宗地地价的原则，以农用地的土地级别为

1 1选取代表样点的原因 .

由于要估算农用地各个级别的基准地价，因此，土地纯收益必须要具体到每个土地级别 .而现有的各统计部门都没有如此翔实的资料，目前能够

得到最详细的资料是每个行政村各种农作物的平均亩产及其总体投入量，这对估价的要求来说是远远不够的 .在这种情况下，般可通过实地调查的一方式解决，无论是全面调查还是抽样调查，作但工量都必然很大，也不便于估价方法的推

广与应用 .

考虑到估算的是每一土地级别的基准地价即平均地价，言之，既不是质量较高的农用地反映的换它地价水平，不是质量较低的农用地反映的地价水也

控制依据，取在质量上具有代表性的田块作为样选点；针对代表样点，地走访农用地的承包户，实获得相关的土地收益资料；上述资料进行分析整理，对 以适当的方法求取单位土地面积的级别纯收益；经科学论证取得土地还原利率的值；据我国农村的依现行土地政策，计算出农用地未来一定年限内的使用权价格；析影响农用地价格的各因素，确定分并其权重，立宗地地价的修正体系，而实现宗地建从地价的最终评估 .现就估价的方法及详细步骤总结如下，望能对小区域的农用地估价有所帮助 .希

平，而是由特定土地级别的一般质量或平均质量所体现出的地价 .于此，每一土地级别内选取一鉴在定数量的、能够代表该级别土地质量一般状况的地块作为代表样点，过对选定代表样点的典型性调通查，就可以有效而快速地获得估价所需要的收益资料 .

1 2选取代表样点的原则 .1 2 1分利用方式、级别逐一选取的原则 . .分

农用地定级以土地利用现状为基础，同的土不

1选取代表样点代表样点是指在特定估价区域内，同一土地在利用方式、同一土地级别中，土地质量及面积大其小与形状都具有中等水平的地块 .收稿日期：0 1O一 1修订日期：0 1l— 2 2 0一1O; 2 0一 11基金项目：阳师范学院科研基金资助项目( o o O O )信 2 o YJ4 5

地利用方式有不同的土地级别系列，因此，了科为学地、观地评估出农用地价格，要分利用方式、客需 分级别逐一选取一定数量的代表样点 .

作者简介：荣胜 ( 9 9)男，南光山人，师，理学硕士，彭 16一，河讲管主要从事房地产、券研究证3 2 1