天津滨海开元房地产开发有限公司资产评估报告书

天津滨海开元房地产开发有限公司资产评估报告书

天津滨海开元房地产开发有限公司

资产评估报告书

华夏松德评报字[2008]0018 号

评估机构名称：天津华夏松德有限责任会计师事务所 报告提交日期：二○○八年四月十日

天津滨海开元房地产开发有限公司资产评估报告书

目 录

第一部分 评估师声明…………………………………………….. 1 第二部分 摘要…………………………………………………… …2 第三部分 报告正文

一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、

委托方及资产占有方简介...................................................................5 评估对象和范围...................................................................................7 评估目的...............................................................................................8 价值类型和定义...................................................................................8 评估基准日...........................................................................................9 评估假设限制条件...............................................................................9 评估原则...............................................................................................9 评估依据.............................................................................................10 评估方法.............................................................................................11 评估程序实施过程和情况.................................................................12

十一、 各项资产评估方法简介.....................................................................13 十二、 评估结论.............................................................................................20 十三、 特别事项说明.....................................................................................21 十四、 评估报告评估基准日期后重大事项.................................................22 十五、 评估报告法律效力.............................................................................23 十六、 评估报告提出日期.............................................................................23

第四部分 备查文件

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评估师声明

（一）我们在本评估报告中陈述的事实是真实的、客观的。

（二）我们与被评估企业在过去、现时和将来都没有利益关系。我们与委托方及其相关人员没有任何利益关系和偏见。

（三）我们恪守独立、客观、公正的原则，遵循有关法律、法规和评估准则的规定。

（四）我们执行本项企业资产评估业务的目的是对委托方拟转让天津滨海开元房地产开发有限公司全部股权所涉及的资产进行估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产在市场上可实现价格的保证。

（五）我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注，但是我们仅对被评估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。

（六）本评估报告的使用者限制为：委托方；业务约定书中约定的其他评估报告使用者；国家法律、法规规定的评估报告使用者，并关注特别事项说明对企业价值的影响。

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摘 要

华夏松德评报字[2008]0018号

天津华夏松德有限责任会计师事务所接受天津天保控股有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照重置成本等评估方法，拟为天津天保控股有限公司将持有的全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司100%的股权（简称“标的物”）转让给天津天保基建股份有限公司所涉及的天津滨海开元房地产开发有限公司的全部资产和负债进行了评估。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008年3月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估结果报告如下：

根据本次评估目的，评估人员分别采用成本法和收益法进行评估。其中成本法得出评估值为207,698.96 万元，收益法得出评估值为211,916.00万元，与采用成本法比较相差4,217.04万元。由于企业未来项目开发的不确定性，收益额的确定以分析和核实后企业现有土地全部开发的预测净利润（2008年-2013年）为依据，未考虑后续取得新的开发经营项目并持续经营情况。考虑到委估企业后续新的开发经营项目的取得、开发、收益都具有较大的不确定性，因此本次评估

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最终结论以成本法确定的企业净资产价值为准。评估结果如下：

截至评估基准日2008年3月31日天津天保控股有限公司委托的对天津滨海开元房地产开发有限公司评估的全部资产帐面价值为人民币208,684.81 万元、负债为人民币2,864.33 万元、净资产为人民币205,820.48 万元；调整后的资产为人民币208,684.81 万元、负债为人民币2,864.33 万元、净资产为人民币205,820.48万元；评估后资产评估价值为人民币210,563.29 万元，负债为人民币2,864.33 万元，净资产为人民币207,698.96 万元，净资产评估增值人民币1,878.48 万元，增值率0.91 %。各资产负债的评估情况见下表（单位：万元）

项 目 流动资产 长期投资 固定资产 其中：在建工程 建 筑 物 设 备 无形资产 其中：土地使用权

其它资产 资产总计 流动负债 长期负债 负债总计 净 资 产

2,864.33205,820.48

2,864.33205,820.48

2,864.33207,698.96

208,684.812,864.33

208,684.812,864.33

210,563.29 2,864.33

942.96942.96

2,435.702,435.70

942.96942.96账面价值 207,741.85

调整后账面值

207,741.85

评估价值 208,127.59

增减值

1,492.74 1,492.74

增值率%0.19 158.30 158.30

0.90 0.91

天津滨海开元房地产开发有限公司评估结论详细情况见评估明细表。 上述资产评估结论自评估基准日起在不改变评估目的的前提条件下一年内有效，自2008年3月31日至2009年3月30日。

评估报告只能由本报告中载明的评估报告使用者使用；只能服务于本报告中载明的评估目的；除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

在使用本报告时，应注意特别事项说明对企业价值的影响。

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