集团大楼物业管理服务方案(3)

7、天花板、风口、公共灯具内或外目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。 样板房

1、四壁整洁干净，手擦无灰尘；

2、大理石、木地板、瓷砖地面光亮洁净，无污渍；

3、家具、家电、饰品、玻璃器具、餐具等，光亮洁净无灰尘； 4、卫生间、厨房，光洁无异味；

5、门窗、玻璃干净无灰尘，窗帘、挂饰无灰尘； 6、室内、室外阳台、楼梯、过道干净无垃圾杂物； 7、地毯表面无水渍、油渍、杂物及灰尘； 8、室内花卉长势良好，无积灰； 9、装饰画无积灰。

三、消防管理（保安员负责）

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保生命财产安全。 （一）管理内容：

1、做好消防监控中心的管理； 2、做好消防设施、器材的管理； 3、保持消防通道的畅通；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品； 7、防止电器短路等引发火灾因素。 （二）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、定期组织消防安全学习，定期组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除； 5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； 6、制止任何违反消防安全的行为； 7、积极开展防火安全宣传教育；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

注：每星期五下午的巡逻岗保安员负责对大楼所有消防设备做好检查和记录。 四、房屋及公共设施设备管理（维修员负责）

房屋管理，尤其是公共设施设备的管理，直接影响到大楼的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到使用人的人身安全。 （一）管理内容：

1、对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题及时修复。 2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （2）公共卫生设施每周检查一次； （3）各机房每天巡查两次； （4）电梯机房，定期按规定保养；

（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常； （6）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案； （7）对大楼内工作人员的各类报修，由相关人员开具维修派工单，确保维修及

时率与合格率。 （二）管理措施：

1、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟各系统的操作及维护；

2、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

3、建立公共设施设备台帐，对所有的设备及配件进行详细登记，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

4、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

五、质量管理（物业处主任负责） 实施全面质量管理，实现既定的质量目标。 （一）管理内容：

1、每月制定大楼质量工作计划； 2、实施所制订的工作计划和措施；

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题； 4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。 （二）管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识； 2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处； 3、接受公司对大楼管理工作的现场指导；

4、发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。 六、档案资料管理（物业处主任负责）

加强档案资料管理，有助于保存大楼的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新等。 （一）管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各

类设施设备资料等；

2、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件、企业荣誉证书等； 3、合同资料：与外单位签订的各类合同资料（如：绿化外包合同、电梯维保合同等）；

4、建立大楼固定资产台帐及员工个人物品台帐；

5、公共设施设备资料：各类公共设施设备的产品使用说明书、保修卡等； 6、运行资料：日常工作中各部门的运行记录； 7、员工资料：员工入、离职资料及奖惩记录 8、其它需保存的资料。 （二）管理措施：

1、 制定档案制度，并严格执行；

2、 专人管理，专室专柜，编目造册，存放有序便于及时查找； 3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%； 4、 建立档案电子台帐，科学高效的管理档案。 七、人力资源管理（物业处主任负责）

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。 （一）管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类岗位员工； 2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质； 4、进行业绩考核，优胜劣汰。 （二）管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

3、加强思想作风建设，树立全心全意为客户服务的观念和企业的品牌意识； 4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

第二节 岗位职责

一、物业处主任岗位职责 （一）、基本素质要求：

1、大专以上文化程度，具有三年以上相关岗位工作经验。

2、具有良好的道德品质和强烈的敬业精神，具备一定的组织指挥和沟通协调能力。 3、具有物业管理经理资质上岗证,掌握物业管理方面的业务知识和相关法律法规。 4、熟悉小区建设的具体情况，熟悉物业各类程序的操作流程。 （二）、岗位职责：

1、接受公司的领导确保公司方针政策统一实施和监督，对物业处全体员工及物 业实施全面管理，落实公司的各项制度和操作流程，制定项目管理处的相关 规定及实施细则。

2、带领员工按照物业管理方案，精心开展物业服务工作，促进所管物业保值增值。 3、合理调配人员，协调各岗位的分工与协作，责任到人，同时关心员工的生活， 确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

4、每月组织一次目标评估、进度、质量考核和管理处员工绩效考评，做好不合 格服务的处理。

5、制定并落实多种经营措施，并积极开展物业多元创收工作。

6、负责审批本部门的物资申请计划，负责管理处日常费用支出的审核，加强内 部的成本控制管理，以开源节流促进物业的健康发展。

7、制定月度和年度工作计划，落实并总结工作完成情况，汲取经验教训，完善内部管理。 8、每周召开例会一次，及时部署工作，处理工作难点，协调内部工作关系，确 保工作高效开展、紧而有序。

9、管理处如有重大事件及其处理措施应及时向总经理汇报，并事后作处理分析结果报告。 10、重大活动安排、重要公务活动和重大公关接待安排，事前应请示，事后应汇报。 11、协调管理处与供水、供电、供气、城管、公安、消防等物业管理有关部门的

关系，确保各项工作的顺利开展。

12、负责组织并具体落实本管理处员工的岗位培训工作，确保员工的整体操作技