海南旅游地产发展综述(2)

大价差。

三亚

房地产项目发展借鉴市场发展初期 提升阶段 突破阶段 腾飞阶段

1994年起 重点 无可借鉴项目 项目

2002年

2007年

2010年

高尔夫温泉小 镇；山水云天海景为唯一卖点， 户型居住功能、 配套等并不完善。

鲁能三亚湾 半山半岛 红树林产品、配套与居住 氛围等多项资源整 合，一线海景；户 型丰富。

山屿湖 克拉码头地段、资源的稀缺性 和不可复制性、一线 海景； 豪华配套； 私属性、各角度观景。

产品 特点

秦皇岛市场

市场发展初期

提升阶段

突破阶段

2002年 代表 项目

2006年

2008年-目前

森林逸城

秦皇国际公寓 戴河庭院

√

重点个案 半山半岛——三亚临海别墅标杆项目半山半岛类型：公寓,别墅,高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 项目位置：大东海区(三亚) 小东海鹿回头半岛 交通位置：三亚龙湾大道 开盘时间：2010-2 入住时间：2011-10 占地面积：2066亩 建筑面积：100多万平米 绿化率：45.5% 容积率：1.73 物业费：4.5元/月/平米 开发商：三亚鹿回头旅游区开发有限公司 物业公司：世邦魏理仕物业公司 周边配套：小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际 潜水基地、游艇会等，临近配套有：有着海南中南 海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店 业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲 最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场，以及夏 日百货、大东海美食一条街、银行等 当前价格：49000元/平米；公寓：27000元/平米

产品特色 高端私人豪宅，度假及养生豪华居所世界稀有双海湾，由小东海湾及鹿回头湾组 成，背靠弥猴山自然保护区，自然资源异常 丰富； 坡地独栋 别墅，自 然起伏的 坡地规划， 带来充满 热带风情 的景观奇 遇；

南洋风格 建筑，线 条简约现 代，双层 屋顶设计， 同时透气 通风，层 次感强， 平顶设计；

户户私人泳池，下沉式花园、超大露台、 SPA,游泳，茗茶，观景，预留非常丰富的 情趣生活空间；

主要客群来自于经济较发达地区的外地客户，候鸟效用 客群分析 凸显客户来源分析10%

半山半岛客户以来自上海、北京、浙江等 地的绝对高端客户为主。 项目以纯豪宅的定位力图凝聚高端客群， 通过高端客群的群聚效应来促进项目的销售。 代表性客户：雅戈尔集团掌门人。 外地客户来源分析 客群特征——在北京或上海要买得起500 万以上的房产，才会在半山半岛置业。上海、 北京等地高端别墅的客群，都是半山半岛的准 客户。客户的事业可能遍布全国。 另有一定比例的外籍客群，来自美国、加 拿大、俄罗斯等。5% 15% 7% 5% 3% 7% 18% 北京 上海 浙江 黑龙江 40% 江苏 广东 国

外 其他 90% 外地 本地