天津宝坻市场调研报告20110706

2011.07.06

目录1 2 3 4个案分析 P3

数据对比

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市场信息快报

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市场分析总结

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基本参数：

占地面积:93300平方米 建筑面积:120000平方米 开工时间:2010-10-01 开盘时间:2011年6月 入住时间:2012年10月 容积率: 1.35 绿化率: 40.11% 建筑类型:洋房,小高层 物业类别:普通住宅 户型面积:两居 83-95平米，三居 105-125平米 开发商:天津天思投资发展有限公司 投资商:华勘集团 代理商:天津瑞城机构 代理商 天津瑞城机构 建筑设计单位:天津华厦建筑设计有限公司 整合推广公司:天津瑞城机构

区位图：

项目位置偏离宝坻区中心，周边配套很差，离河畔·观澜渡较近，当前施工进度一、 二层在建。

动态信息： 二层为底商，项目北侧、西侧部分为二层底商。

宝境栖园共计27栋，其中6栋小高层(2栋11F,4栋9F),其余21栋为5-6层洋房，小高层一、 6月已开盘，目前均价6100元/平方米，一期开盘销售7栋，190余套房源已基本售罄，二期开 盘时间暂未定。 开盘前期蓄客策略主要为办理会员，在指定邮局存5万元至6月开盘，开盘当天如果全款可优 惠4个点，如分期付款优惠3个点。

洋房部分有地下室，全部有阁楼(但全无可见光),阁楼均为赠送。

SWOT分析： SWOT分析： 分析

S:紧邻通唐公路、津围公路、京哈高速宝坻出口交通便利，据宝坻重点高中较近，据海 滨国际商贸物流城较近。 W:小区规划面积小，小区内生活设施不完善，生活不方便。 O:周边正在规划中的社区相继建成，规划中的汽车站也会迁过来，交通比较便利，生活 配套成熟。 T:周边建设的小区较多，竞争激烈。

基本参数：

建筑面积:217900平方米 绿化率: 38% 建筑类型:板楼，小高层，叠拼洋房，联排别墅 开发商:天津市高速公路经营开发有限公司 建筑设计单位:天津宝地建筑工程有限公司 整合推广公司: :天津合富辉煌房地产营销策划 有限公司

最新信息：

部分别墅在售，面积为170或180平米的跃层, 均价8300元每平米，全款打99折，另外购买9, 10,12号楼户型特别优惠5万元。 联排别墅面积220到240平米1到3层。现接受 预定，售楼处有户型图和面积，但无价格。

原筑项目总建筑规模约22万平方米， 集高层华宅、叠拼别墅、联排别墅 等多种业态为一体。纯德式建筑元 素为您演绎德意志人生。

相应分析：

环境：靠近朝阳大道，噪声，粉尘污染大。距离原火葬场较近，污染大，对面潮白河， 环境 负氧离子天然氧吧，原生态湿地，供热站搬到小区对面，粉尘污染大，小区内有主题广 场，公园 。 去化： 去化：投资：私营企业主、高官， 自住：刚性需求、改善居住环境。 SWOT: SWOT: S:原筑是德国

的住宅风格，意在突出一种北方的人文气质，居住幽静，价格适中、 产品多样化，选择性大。距离高速入口大概2公里，项目对面为公交车总站，交通便利。 W:离城区远，比较偏僻，周围配套设施不全，生活、购物不方便；小区小高层一 层没有地下室，顶层没有阁楼；物业费偏高、不承诺办理蓝印户口。且项目北侧为宝坻 火葬场。 O:靠近宝坻新的行政区，成为未来的发展中心。项目南侧为潮白河，市政规划建 立250亩免费对市民开放的水景公园。 T:地理位置所限，周边可供再开发土地很少，无法形成大规模生活社区，配套设 施很难建全。

近期动态：

基本信息：

目前在售多层和小高层，推70,90,102的户 型，均价4500,最高5000,目前几乎没有小面 积，40万可办蓝印，全款97折优惠。

平安家园坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公 路80公里处西侧。总占地面积117901.8平米， 规划总建筑面积150700平米。建筑形式为5层、 6+9层结合和8层，住宅楼43栋，总户数1582户。

相应分析：

环境： 环境：地理位置距宝坻中心较远，周边虽然是临津围公路，京沈高速出口，但是紧 临乡村空气清新减少了城市中空气污染等。小区是一个花园洋房大型社区，配套设 施齐全，小区自带商业配套和幼儿园。绿化率达55%,周边没有其余建设项目，环 境清幽，空气清新。小区内有广场，花园。 价格： 价格：远离宝坻城区，交通便利，离京沈阳高速近，周围没有竞争项目，目前价格 是宝坻市场最低价。(在海滨商贸物流城发展繁荣后具有较大升值空间。) SWOT: S:价格低，小区面积大，产品形式多，可办蓝印。 W:离城区远，比较偏僻，周围配套设施不全，生活、购物不方便。 O:没有竞争对手。 T:地理位置所限，周边可供再开发土地很少，无法形成大规模生活社区，配 套设施很难建全。

相应分析： 相应分析： 最新动态：项目在售11层到顶小高层和20层到顶高层，主推90平-130平的两居室，南北通透，毛坯房， 均价5800元/平米，现主推二期。 去化： 去化：周边城镇先富裕起来的农民投资。附近 居民，蓝印户口占20% 环境： 环境：宝坻首家绿化率55%;三面环水，拥有自 然资源社区；临近津围公路,车辆较多,噪声大, 粉尘多；周边有众多大型在建的商业项目,以 后会比较吵杂 SWOT: S:离一中仅一公里，北侧是国际商贸物流 城，三面拥有自然水资源 W:项目周边都在建设中，配套设施不是很 健全，小区西侧紧临东外环，过大型和重载车， 噪音和空气污染， O:周边商业众多，发展成熟后有升值空间 T:周边小区较多，竞争激烈。

基本信息：项目位于天津市宝坻区

通唐路与津围路交口处。总占地是127649.4平方米，建筑面积209250 平方米；容积率1.6,绿化率55%,最小的楼间距都满 足1:1.5的建筑设计标准。由15栋多层分别是6层、7 层、11层到顶；12栋小高层分别由9层、11层到顶；7 栋18层到顶高层和一栋商业组成。

基本信息：御景华城位于城区东北部宝中路中段，距宝坻一中1.2公里，属于学区房。产品建筑类别为板楼，高 层为主，共15栋，16-25层 ，占地面积47266平米，容积 率1.60,绿化率达到40%。

最新动态：住宅均价5500-6300元/㎡,小平米不多，后期开盘会有小面积。目前主推90-120平，暂无任何优惠政 策。

相应分析：

环境： 环境：小区前临鲍丘河景观带，东面是别墅群，西面是小区绿化带，小区地势较好，视野宽 阔。区内绿化40%以上，设有水景，儿童娱乐城、成人健身区等场所，地下、地上停车场、 休闲广场等，小区环境较好，较适于居住。 去化：50%客源自乡镇首次置业客户， 去化： 40%客源自城区投资客户或二次置业， 10%源自蓝印。 蓄水策略： 蓄水策略：积累客户办理VIP卡，办卡人每天优惠100元房款，交20000定金开盘顶3万。 SWOT: SWOT: S:紧临鲍丘河景观带，价格低于周边项目，小区内设施齐全，周边生活社区较多。 W:位置靠里，公摊高，交房时间较晚，目前较荒凉，开发时间较长。 0:周边以后有大型建材城，古玩城，水暖城，四星级酒店。 T: 周边项目较多，竞争激烈。

基本信息：项目位于宝坻区建设路东段劝宝购物广场东200米，东侧紧邻市政打造的景观公园，西侧紧 邻大 型劝宝购物广场。总占地63254.6平方米，总 建筑面积123533平方米，绿化率40%,容积率1.7。 周边配套 设施齐全，附近有邮局、银行、移动营业 厅、大型超市、长途客运站及公交车总站。

最新动态：项目有小高层，高层，多层，洋房。在售3#楼，8、11层到顶，6#楼17层到顶，11#楼6层到 顶跃层，主推90-100㎡户型，均价6000元/㎡,全款 优惠2个点。预计2012年入住。

相应分析：

去化： 去化：一般以城镇居民、周边自营企业者、个体经营者、公务员(有公积金)等客户人 群购买。 价格： 价 …… 此处隐藏：2810字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……