房地产开发企业会计处理

房地产开发企业会计与纳税实务

企业设立及获取土地开发建设阶段

房地产开发企业的开发经营流程

设立企业 获取土地阶段 房地产开发建设

转让及销售房地产

持有房地产

第一章 企业设立阶段会计账务处理一、注册资本的核算1、投资者以货币出资(1) 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办 理完毕后，依据银行加盖受理章的《现金缴款单》或银行《进账单回单》 的金额分两步进行账务处理 借：银行存款——验资户 贷：实收资本 (2) 待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入 基本存款账户 借：银行存款——xx银行(基本户) 贷：银行存款——xx银行(验资户)

2、投资者以非货币财产出资 非货币财产评估价值的确认： 如果是企业内部使用，企业内部技术部门或资产管理部门就可以评估。 如果是对外投资或企业清算用，那要有会计师事务所或其它有国家认可的， 有评估资格的部门进行评估。 (1)投资者以实物资产出资(在办理财产转移手续时，按评估确认的价值或 合同、协议或公司章程约定的价值)依据财产转移清单和评估确认价值证明 文件，会计处理为：借：固定资产 贷：实收资本 资本公积——资本溢价

(2)投资者以土地权出资(办妥手续时，依据财产转移清单和评估确认价值 证明文件)会计处理为：借：开发成本 贷：实收资本

4、开办费的核算 房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、 培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用 等。 依据相关原始凭证，会计处理为： 借：管理费用——开办费 贷：银行存款

5、纳税业务的会计核算印花税的会计处理为：(依据印花税的完税凭证) 借：管理费用 贷：库存现金

第二章

获取土地阶段

一、获取土地阶段会计处理 1、获取土地使用权的财务处理 (1)用于土地开发的土地使用权 A、(支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据 和银行转款手续)会计处理为： 借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 B、应缴纳的契税(依据契税完税凭证和付款证明)会计处理为：

借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款

C、应缴纳的耕地占用税(依据耕地占用税完税凭证和付款证明)会计处 理为： 借：开发成本——土地开发 贷：

银行存款 D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税(万分之五贴花)(依据 印花税完税凭证和付款证明)会计处理为： 借：管理费用——印花税 贷：银行存款

(2)用于商品房开发的土地使用权 A、(支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据 和银行转款手续)会计处理为： 借：开发成本——房屋开发——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 B、应缴纳的契税(依据契税完税凭证和付款证明)会计处理为： 借：开发成本——房屋开发——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款

C、应缴纳的耕地占用税(依据耕地占用税完税凭证和付款证明)会计处理为： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款 D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税(依据印花税完税凭证和 付款证明)会计处理为：

借：管理费用——印花税 贷：银行存款

(3)自建用房的土地使用权

A、(支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据 和银行转款手续)会计处理为：借：无形资产——土地使用权 贷：银行存款 B、应缴纳的契税(依据契税完税凭证和付款证明)会计处理为： 借：无形资产——土地使用权 贷：银行存款 C、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税(依据印花税完税凭证和 付款证明)会计处理为： 借：管理费用——印花税 贷：银行存款

D、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，依据付款凭证、税务 部门监制的发票或财政部门监制的收据，会计处理为： 借：在建工程 贷：应付账款等 E、办公楼达到预定可使用状态，会计处理为： 借：固定资产——办公楼 贷：在建工程 F、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，会计处理为 借：管理费用 贷：累计折旧 累计摊销

二、获取土地阶段纳税会计处理 土地使用税的会计处理 (1)计算土地使用税时(海口地区共有六类，12;9;6;4.5;3;1.5)按每平 方米计算,一般按年计算，分配到每季度缴纳。

借：管理费用——土地使用税 贷：应交税费——应交土地使用税(2)上交土地使用税时 借：应交税费——应交土地使用税 贷：银行存款

第三章 一、成本费用核算

开发建设阶段

1、土地开发成本核算企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同， 有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整

; 有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。 因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。 对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程 费，配套设施费，可不必设置。 根据土地开发支出的一般情况，可设置如下几个成本项目： (1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费； (2)前期工程费；

(3)基础设施费；

(4)开发间接费。

土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土 地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等 (1)支付土地出让金，依据土地发票和银行转账凭据，会计处理为： 借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 (2)支付拆迁补偿费时，依据有关部门规划(拆迁)批准文件，凭借双方签 订的拆迁补偿合同和个人提供的收据及银行付款凭据，会计处理为：

借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项 目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，三通一平(水通、电通、路通、 场地平整费)等。 (3)支付勘察设计费时，依据设计单位出具的设计发票和银行付款凭据，会 计处理为： 借：开发成本——土地开发——前期工程费 贷：银行存款

基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。 (4)某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，依据双方认可的工程结算 单和施工单位提供的建筑发票，会计处理为： 借：开发成本——土地开发——基础设施费 贷：应付账款——某施工企业

(5)若A地土地开发工程完工，其中自用的一部分土地尚未投入使用，其余 的一部分全部转让，月终结转本块土地的开发成本。依据土地开发成本归集 分配表，会计处理为：借：开发产品——自用土地 ——商品性土地 贷：开发成本——土地开发 借：营业成本——土地转让成本 贷：开发产品——商品性土地

(6)若自用的那部分土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则 结转 …… 此处隐藏：1328字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……