我国住宅房地产市场细分现状分析(2)

适用房、多层、高层的中等户型

自住

收入稳定，具一定经济实力

６０以上空巢家庭二次或以上

市区近郊、环境优美、总价

便宜、小房型

自住

养老有保障、有一定的积蓄

价格上涨放缓甚至出现了下跌，而在武汉、青岛、天津等二线城市，房地产的价格却持续保持增长态势。以武汉来说，

融市场的发展都有密切关系。老年住宅市场充满活力，应该引起开发商的重视。

２００６年第一季度，商品房住宅均价３５８４．７８元／平方米，与２００５年同期相比，涨幅为２２．７％，均价首次攀升至中部各

城市之首。房地产开发商也纷纷从一线城市转移至二线城市。目前，已有万科、顺驰、金都、金地、华润以及香港世茂集团、瑞安集团、和记黄埔等一大批著名企业把武汉列为战略发展城市。

４评价与展望

一般来说，现有的房地产开发企业选择的目标市场

模式集中在选择专业化模式和市场专业化模式上。

房地产开发商有选择地进入若干个细分市场，因为这些细分市场在客观上都具有吸引力，并且符合企业的目标和资源。这是选择专业化的模式。大部分的开发商都属于这种模式，在普通住宅市场、别墅市场或者其他市场上经营。因为这样可以分散房地产开发企业的经营风险，即使某个细分市场失去吸引力，该企业仍可在其他细分市场上获取利润。

市场专业化是指专门为满足某个顾客群体的各种需要而提供各种房地产产品及其相关服务。这种模式可以提高这一细分市场消费者的忠诚度，但一般要求房地产开发企业提供房地产产品和相关服务的能力比较强，即要求房地产企业具备一定的实力。比如，万科集团除了提供开发产品外，还有自己的物业公司，可以为产品提供相应物业管理，这对信赖万科品牌的消费者来说是具有相当大吸引力的。

在细分市场的选择上，开发商集中在中高档住宅市场，忽视低端市场和老年公寓市场。这跟房地产市场发展的阶段是相符的，也和开发商的机会成本有关系。其结果是造成一方面房价上涨过快，一方面急缺大量的经济适用房。总的说来，市场还处在发展中，对消费群体的研究分析和市场定位有待进一步细化，以满足不同消费者的各种需求。

众所周知，我国已经是进入老龄化的国家，我们中华民族是具有养老敬老优良传统的民族，另外，部分老年人也具有相当的经济实力，愿意住得更独立和舒适。所以老年社区、老年公寓细分市场不应该被忽视，而且该市场对小型开发商来说也是开拓新市场、赢得发展的良好契机。!

３．３从人口变量来划分

按人口变量细分房地产市场是指根据年龄、性别、家

庭规模、家庭生命周期、收入、职业、教育程度、宗教、种族及国籍等因素对整个房地产市场进行细分。消费者需求、偏好与人口统计变量有着很密切的关系，而且人口统计变量比较容易衡量，有关数据比较容易获取。因此，企业经常以它作为房地产市场细分的依据，本文拟根据消费者年龄来细分。

按照年龄细分，２５￣４５岁群体是购买商品房的主要群体。２５￣３５岁人员处于婚龄期，对住房的需求强烈；而３５岁以上的人群有一定经济实力，购买住宅多是出于改善住房条件的需要。表２是笔者归纳的人口细分市场的特征（年龄段划分仅作参考）。

开发商的目光也集中于年轻人市场。这部分人毕业时间不长，住房需求旺盛，虽然一部分经济实力不足，但是中国传统文化中以家庭为重的观点使父母愿意为儿女提供经济支持。这使得年轻人的细分市场成为我们国家房地产消费的主力市场之一。

另外，也有部分年轻人有很强的经济实力，他们大多来自当今颇具挑战性的现代第三产业，追求有品位的生活，成为城市中心高档住宅的消费群体。这一市场特点与成都整个城市的产业结构特征、产业优势保持一致。

在高档、大户型的住宅市场上，４０岁以上的高收入阶层是消费主力，享受和投资的双重功能是他们消费豪宅的动力所在。这个子市场利润颇丰，是开发商的重要细分市场。

［参考文献］

［１］姚玲珍．房地产市场营销［Ｍ］．上海：上海财经大学出版

社，２００４．

６０岁以上的细分市场基本上不是开发商的争取重

点，实际上随着我国老龄化加剧，大量的老人形成的老年住宅市场有相当大的购买力。但是，具体实施中还存在着付款方式等很多问题，这与银行贷款方式创新和房地产金

［２］张远秀．我国住宅宏观调探政策分析［Ｊ］．建筑经济，２００７

（３）：６７－７０．

［３］徐凤琴，乔忠．企业市场细分方法及目标市场确定［Ｊ］．科

技与管理，２００４（３）：２６－２８．

（编辑张雅琳）

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