物业公司会计相关知识(3)

物业管理企业编制财务报表的基本要求

为充分发挥财务报表的作用，必须保证财务报表的质量，为此，物业管理企业编制财务报表应符合下列基本要求：

1.持续经营原则

企业应当以持续经营为基础，以持续经营为基础编制财务报表不再合理的，企业应当采用其他基础编制财务报表，并在附注中披露这一事实。

2.公允列报原则

企业在列报财务报表时，应严格遵循根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，如实反映企业的交易与其他经济事项，真实而公允地反映企业的财务状况、经营成果以及现金流量。企业不应以附注披露代替确认和计量。

3.权责发生制原则

企业列报的财务报表，除现金流量表外应按权责发生制原则编制财务报表。

4.信息列报的一致性原则

财务报表项目的列报应当在各个会计期间保持一致，除会计准则要求改变财务报表项目的列报或企业经营业务的性质发生重大变化后，变更财务报表项目的列报能够提供更可靠、更相关的会计信息外，不得随意变更。

5.重要性原则

企业财务报表某项目的省略或错报会影响使用者据此做出经济决策的，该项目具有重要性。重要性应当根据企业所处环境，从项目的性质和金额大小两方面予以判断。性质或功能不同的项目，应当在财务报表中单独列报，但不具有重要性的项目除外。性质或功能类似的项目，其所属类别具有重要性的，应当按其类别在财务报表中单独列报。

6.抵消原则

企业财务报表中的资产项目和负债项目的金额、收入项目和费用项目的金额不得相互抵销，但其他会计准则另有规定的除外。资产项目按扣除减值准备后的净额列示和非日常活动产生的损益，以收入扣减费用后的净额列示，不属于抵销。

7.信息列报的可比性原则

企业当期财务报表的列报，至少应当提供所有列报项目上一可比会计期间的比较数据，以及与理解当期财务报表相关的说明，但其他会计准则另有规定的除外。财务报表项目的列报发生变更的，应当对上期比较数据按照当期的列报要求进行调整，并在附注中披露调整的原因和性质，以及调整的各项目金额。对上期比较数据进行调整不切实可行的（是指企业在做出所有合理努力后仍然无法采用某项规定），应当在附注中披露不能调整的原因。

8.财务报表表首列报要求

企业应当在财务报表的显著位置至少披露：编报企业的名称、资产负债表日或财务报表涵盖的会计期间、人民币金额单位以及财务报表是合并财务报表的，应当予以标明。

9.报告期间

企业至少应当按年编制财务报表。年度财务报表涵盖的期间短于一年的，应当披露年度财务报表的涵盖期间，以及短于一年的原因。

物业管理企业工资的核算

工资是企业以货币形式支付给职工个人的劳动报酬；是企业对职工的一种负债；是企业对职工付出智力、体力的劳动而给予的经济补偿。在会计上设―应付职工薪酬——工资‖科目核算企业应付给职工的工资总额。根据国家统计局发布的《关于职工工资总额组成的规定》中说明，工资总额由计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的工资六部分组成。

物业管理企业按劳动工资制度的规定，根据职工的工资等级、工资标准、考勤记录，编制―工资结算汇总表‖，计算实际应发放的工资。具体的说，根据考勤记录登记的每一职工出勤或缺勤日数，按照规定的工资标准计算的工资。工资标准是指单位工作时间各等级职工的标准工资额。按其计算的时间不同，有月薪制、日薪制和小时工资制等。企业劳动关系的职工的计时工资，一般按月薪计算；企业劳务关系的职工的计时工资，一般按日薪计算或按小时工资计算。实行月薪制的企业，计算应付职工工资，其工资标准就是月基础工资。实际工作中，为了便于计算计时工资，一般在月基础工资的基础上计算日工资率，其计算公式为：

日工资率=月基础工资/30天

计时工资一般采用―扣缺勤法‖计算，即在月基础工资的基础上扣除缺勤应扣工资，计算出月应付工资。计算公式如下：

月应付工资=（月基础工资 - 矿工、事假应扣工资 – 病假应扣工资）

+ 计入工资总额的奖金 + 工资性津贴和补贴 + 加班加点工资 + 其他工资

其中：

矿工、事假应扣工资 = 矿工、事假天数×日工资×矿工、事假应扣工资百分比

病假应扣工资 = 病假天数×日工资×病假应扣工资百分比

需要注意的是：在实际工作中，计算计时工资时，矿工、事假应扣工资和病假应扣工资并没有统一的标准，只要不违反《劳动法》的有关规定，工资的计算属于企业的商业秘密，一般不对外公布。物业管理企业工资结算的会计处理主要包括以下几个方面：

①发放工资的会计处理

发放工资时，财务部门应根据―工资结算汇总表‖所列的实发现金金额开出―工资支付专用凭证‖向开户银行提取现金。借记―库存现金‖科目，贷记―银行存款‖科目；用现金支付工资时，借记―应付职工薪酬——工资‖科目，贷记―库存现金‖科目。

如果由银行代发工资的企业，按实发工资总额开出―银行转账支票‖连同―工资分配明细表‖一并送交银行时，借记―应付职工薪酬——工资‖科目，贷记―银行存款‖科目。

②代扣款项的会计处理

代扣款项可以分为两种情况：一是企业内部转账的，如代扣职工宿舍的房租、水电费、职工出差的借支等；二是受其他单位委托代扣的，如受社会保险中心委托代扣的由职工个人负担的养老保险金、医疗保险金、失业保险金部分；受房改中心委托代扣职工个人负担的住房公积金部分以及受税务局委托代扣职工个人所得税等。但必须注意的是由于地区价格的差异企业代扣的养老保险金、医疗保险金、失业保险金和住房公积金以企业所在地区的扣除基数与扣除比例为准。

对于企业内部转账的各种代扣款项，代扣时，除借记―应付职工薪酬——工资‖科目外，应根据具体情况，贷记―主营业务成本‖（代扣房租、水电费等）、―管理费用‖（代扣交通费等）、―其他应收款‖ （代扣职工出差的借支等）―应付职工薪酬——职工福利‖ （代扣职工家属医药费等）等科目。

对于受其他单位委托的代扣款项，在扣回时，借记―应付职工薪酬——工资‖科目，贷记―其他应付款‖（代扣养老保险金、医疗保险金、失业保险金、生育保险和住房公积金等）、―应交税费——应交个人所得税‖（代扣个人所得税）等科目。用现金或银行存款支付给代扣单位时，借记―其他应付款‖、―应交税费——应交个人所得税‖科目，贷记―银行存款‖或―库存现金‖科目

此外，职工在规定期限内未领取的工资，由发放工资的单位交回财务部门时，借记―库存现金‖科目，贷记―其他应付款‖科目。财务部门还应另行编制―待领工资明细表‖，予以反映。

③工资分配的会计处理

月份终了，应将本月应付工资进行分配。按照工资的用途和成本、费用管理的要求，直接从事物业管理服务人员的工资应记入―主营业务成本‖科目的借方；物业管理企业管理人员和长期病假人员工资应记入―管理费用‖ 科目的借方；经营性项目人员工资应记入―其他业务成本‖科目的借方等。分配的工资总额应记入―应付职工薪酬——工资‖科目的贷方。

物业管理企业会计科目表

物业管理企业会计机构的设置

一级核算会计工作组织图

物业管理企业会计核算的具体内容

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