物业公司会计相关知识(2)

知识经济的勃兴使人力成为经济发展的主要因素，这一点在物业行业也逐渐显现。总所周知，写字楼、智能化小区的层出不穷使物业管理对技术化、知识化的要求越来越高。同时，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工？还是需要年纪轻，文化程度高的员工？―战略成本‖给我们的答案是：前者可以使企业在短期内降低人工成本，而后者则可以为企业获得长期的成本优势。具体的决策，应根据各企业状况的不同作出具体选择。

物业管理公司的性质决定了物业管理公司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资，包括保安、保洁等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，科学、合理地使用人力资本是降低物业管理公司成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量，物业服务管理的全过程有90%的工作量是在管理处完成的。因此，物业管理企业职能部门的设置应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。

（2）发挥规模优势控制成本

中小物管企业在激烈的市场竞争中，只有本着努力做强做大企业的目标出发，才能在市场中立稳脚根，得以持续发展，实现低成本扩张。这里所谓的低成本扩张是指由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射管理，实现管理人员的共享，从而大大降低成本。

要实现企业的低成本扩张，要做到以下两方面：

一方面要科学、合理地制定管理处的用人编制。物业管理公司可以根据公司管理小区的面积和小区的实际情况来进行人员定编定岗，对于有些技术含量不高的工作岗位，可以实行一人多岗，既有利于工作开展，又可以减少人员定编。比如，把小区内勤的工作岗位设在管理处的服务中心，这样不仅可以负责管理处内部业主档案和财务收支管理、公司往来文件处理，还可以负责业主接待工作，因为其对业主档案的熟悉度较高，所以在处理业主投诉问题时可以实行人性化管理，减少矛盾冲突。严格地控制人力资源成本，是物业管理公司降低成本提高效益的主要途径。

另一方面可通过科技手段来降低人工成本。现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力、物力，因此应用现代化的手段，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量。如在道口增设电脑自动收费系统；在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，既安全可靠，又能减少保安员岗位，降低人力资本的支出。

（3）能源消耗控制

在物业管理行业中应该加强节约意识，这里的节约指的是人力、物力的节约。物业管理公司要做好开源节流，在日常工作中要杜绝浪费和贪污，把好容易出问题的环节，如耗材、水电费等。可以通过对水、电的测算来防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生，更换声光控开关、改进线路等办法来节约水、电；充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在事前，防患于未然；对一线员工进行培训，建立企业职工节约意识。

（4）加强维修保养费用控制

维修费用包括公共部位维修费用和日常维修费用，在物业管理公司的成本中占很大比重。若在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制了物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。物业管理公司应要求各管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。

①签订定期合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签订定期合同，不但服务质量可得到保证，还可得到价格上的优惠。

②采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到最好的水平。

③把握好维修时间。平时注意小修理，别让机器超负荷运转后才修理。

④做好维修行业的信息调查和信息收集。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。比如，对于小修、中修工程，可以由公司各管理处的工程维修人员来组织完成。

（5）加强成本考核，建立激励约束机制

物业管理企业对各管理处的成本指标考核要贯彻严肃认真的原则，按规定对各管理处进行考核，敢于动真碰硬，才能使各管理处意识到成本控制的责任和重要性，这是调动管理人员的积极性，完成目标成本的保证。为保证全年目标成本的实现，财务部对各管理处实行定期考核，同时各管理处对职工个人实行定期考核，并通过成本管理责任制考核，使各管理处的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要

把对各管理处领导的考核任免同加强成本管理结合起来，充分发挥机制的约束和激励作用，从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。

物业管理企业利润表的编制

（一）利润表的作用

利润表是反映物业管理企业一定期间经营成果的财务报表，它总括反映了企业在某一特定期间内利润（或亏损）实际形成情况，是月报表、主要报表之一。

利润表可以提供的信息有：

1.企业在一定期间内取得的全部收入，包括营业收入、投资收益和营业外收入；

2.企业在一定期间内发生的全部费用，包括从事经营业务发生的成本、营业费用、管理费用、财务费用、营业外支出和所得税；

3.全部收入与费用相抵计算出的企业一定期间内实现的净利润（或净亏损）总额。

通过利润表报表使用者可以了解企业利润（或亏损）的形成情况，据以分析、考核企业利润计划的执行结果，分析企业利润增减变动的原因；通过利润表和其他报表有关资料，可以分析、评价企业的获利能力，预测企业在未来期间的盈利趋势和企业内部融资的能力。

（二）利润表的格式

利润表由表首、表身和补充资料三部分组成。表首部分列式报表的名称、编制单位、货币计量单位和该表反映的年度、月份等内容；表身部分以若干个相互联系的报表项目反映编表期间企业收入、费用和利润的组成内容及其总额；补充资料部分列示说明表内有关项目的必要补充项目。

根据《企业会计准则第30号——财务报表列报》的规定，物业管理企业的利润表主要采用多步式格式。按照这一要求，物业管理企业利润的计算分为三步进行：

第一步：计算出营业利润

营业利润 = 营业收入-营业成本-营业税金及附加-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益（-公允价值变动损失）+投资收益（-投资损失）

第二步：计算出利润总额

利润总额 = 营业利润+营业外收入- 营业外支出

第三步：计算出净利润

净利润 = 利润总额-所得税

为了清楚地反映各项指标的报告期数及从年初截止到报告期的累计数，在利润表中分别设置―本月数‖和―本年累计数‖两栏。

（三）利润表的编制方法

利润表中的各个项目，都是根据有关收入和费用科目记录的本期实际发生数和累计发生数分别填列的。 ―营业收入‖项目，反映物业管理企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修理收入和物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包 …… 此处隐藏：2617字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……