物业公司会计相关知识

物业公司会计相关知识

物业管理企业报表使用者的不同要求

企业编制财务报表的目的，是为帮助财务报表使用者进行经营决策提供会计信息。由于财务报表使用者千差万别，不同的报表使用者对财务报表所提供信息的要求各有侧重。

1.投资者（股东）

物业管理企业的投资者可以是国家、法人、职工个人、其他经济单位和外商等。投资者主要关心投资报酬和投资风险。因而，物业管理企业编制的财务报表应当着重为其提供盈利能力、资本结构等方面的信息。

2.债权人

物业管理企业的债权人主要包括银行和其他金融机构。他们重点关注的是所提供的资金是否能按期如数收回。因而，物业管理企业编制的财务报表应当着重为其提供有关的偿债能力的信息。

3.政府相关机构

政府相关机构有财政、工商、税务等行政管理部门。这些部门依据有关的法律、制度监督和检查各单位的资金使用情况、成本计算情况、利润形成及分配情况、税金计算和解缴情况等。因而，物业管理企业编制的财务报表应当着重为其提供有关企业的资金及其运用、分配方面的情况，为国家的宏观决策提供必要的信息。

4.企业经营管理者

企业经营管理者最关注的是企业财务状况的好坏、经营业绩的大小以及现金的流动情况。因而，物业管理企业编制的财务报表应当着重为其提供企业某一特定日期的资产、负债及所有者权益状况，以及某一特定时期的经营业绩和现金流量方面的信息，为以后进行生产经营决策、改善经营管理提供参考资料。

5.企业职工群众

企业职工群众最关注的是企业为其所提供的就业机会及其稳定性、劳动报酬高低和职工福利好坏等方面的资料，而上述情况又与企业的盈利能力和资本结构等情况密切相关。因而，物业管理企业编制的财务报表除了需要提供以上信息外，还需要提供与职工福利相关的资料。

物业管理企业短期借款的会计核算

短期借款，是指物业管理企业为解决资金周转困难而向银行或其他金融机构借入偿还期限在1年以内的各种借款，包括用于开展服务性业务而借入的经营周转借款和用于临时性需要而借入的临时借款。

由于物业管理企业是特殊性的服务行业，大多数是先提供服务后收取费用，因此，资金的临时短缺时有发生，为了解决资金暂时的短缺，常常需要向银行或其他金融机构借入资金，短期借款是最常见的借款类型。物业管理企业借入短期借款，是有偿取得资金的短期使用权，企业除承担到期归还本金的义务外，同时还需要向银行或其他金融机构支付一定数额的资金使用成本，即借款利息费用。

为了反映和监督物业管理企业短期借款的借入、偿还和结余情况，企业应设置―短期借款‖科目。该科目的贷方登记短期借款的增加数；借方登记短期借款的偿还数；期末有贷方余额，表示尚未偿还的短期借款数。有关短期借款的会计核算如下：

企业借入和归还各种短期借款的本金，均通过―短期借款‖科目核算，借款利息不通过该科目核算。企业取得借款时，借记―银行存款‖、等科目，贷记―短期借款‖科目；到期偿还借款本金时，借记―短期借款‖科目，贷记―银行存款‖等科目。企业进行总分类核算的同时，应按债权人的名称和借款的种类设置明细科目，进行明细核算。

短期借款利息的核算重点应把握四个方面：

一是利息的支付时间。企业从银行借入短期借款的利息，一般按季定期支付；若从其他金融机构或有关企业借入，借款利息一般于到期日连同本金一起支付。

二是利息的入账时间。为了正确反映各月借款利息的实际情况，会计上应按权责发生制原则，按月计提利息；如果数额不大，也可于实际支付月份一次计入当期损益。

三是利息费用的核算科目。短期借款利息一般计入财务费用，利息预提的，应在―应付利息‖科目中核算，不通过―短期借款‖科目核算，即借记―财务费用‖科目，贷记―应付利息‖科目；利息直接支付的，在支付时直接借记―财务费用‖科目，贷记―银行存款‖科目。

四是借款利息的计算。借款利息由借款本金、借款利率和借款时间三个因素决定。目前银行通行的计算方法是将借款本金额与借款占用天数结合计算计息积数，再与利率相乘计算出利息。具体方法是：确定期末（月末、季末、年末）月份某日（通常为21日）为固定结息日，自起息日或上一结息日至本结息日前一日止为一计息期，将计息期内累计的公历日数，乘以计息期期间企业占用借款本金的金额，便是计息积数；如果借款本金在计息期内有增加或减少，即分阶段计算日数，变动当日包括在变动后的时段内，各时段累计日数分别乘以本时段的借款本金占用额，然后相加即得计息积数。计息积数除以月平均日数30天，再乘以月利率，即为该计息期的借款利息金额。

物业管理企业货币资金的内部控制

1.货币资金会计控制目标

对货币资金的控制，最主要的目标是保证货币资金的安全性、完整性、合法性和效益性。

（1）保证货币资金余额的真实、准确。为了实现这一目标。企业应建立严格的内部控制制度，发挥―内部牵制‖功效，从岗位设置、人员职责分工入手，严格限制未经授权的人员对货币资金的直接接触，采取定期盘点、财产记录、账实核对，做到―账实、账表‖核对一致。

（2）检查货币资金的取得、使用是否符合国家财经法规，使其发挥最大效益。为此，一要保证货币资金按规定的用途使用，同时还要满足生产经营活动对货币资金的需要；二要加强对货币资金支出的控制，严格审批、控制每一笔支出，防止侵占、挪用货币资金行为的发生。

2.货币资金控制的内容

主要是对货币资金收入、保管、支付等全过程中的关键控制点作出严格控制。

（1）货币资金的完整性控制。是指对单位特定会计期间发生的货币资金收支业务是否均已按规定计入有关账户。通过检查物业费的收缴，或应收账款、应付账款的收回和归还情况，或余额截止日后入账的收入和支出，查找未入账的货币资金。具体包括：银行对账单控制、发票与收据控制、业务量控制以及往来账项核对控制等。

（2）货币资金安全性控制。是指企业通过岗位分离控制、账实盘点控制、库存现金限额控制、实物隔离控制等手段，对企业的库存现金、银行存款、其他货币资金以及变现能力强的应收、应付票据的控制。

（3）货币资金合法性控制，主要是指针对货币资金的收入与支付合法性控制。一般都采用加大内部监督检查力度的方法，如加大对货币资金收付复核的力度、实行严格的授权审批制度、重点控制大笔金额货币资金支付等。必要时企业也可以利用政府职能部门、社会力量（会计师事务所审计）来加强货币资金的监督和检查。

（4）货币资金效益性控制，是指服从企业财富最大化的财务管理目标，通过运用各种筹资、投资等手段，合理、高效地持有和使用货币资金的控制方法。企业可制定货币资金收支的计划，在合理预测一定时期货币资金存量的情况下，通过实施推迟付款或提前收回款项等方法解决货币资金的缺口，充分利用闲置资金，使其发挥最大效益。

物业管理企业的成本控制

物业管理企业是微利企业，这是不争的事实，目前我国大多数物业管理企业尚处于亏损状态。面对现实，物业管理企业除了提高物业管理费的收缴率外，控制成本应该成为物管企业内部管理的重中之重。

1.物业企业成本的特点

物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 …… 此处隐藏：2573字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……