8cARCH类模型的上海房价走势和波动性研究(4)

二、房地产发展对社会各界产生的影响分析

上海房地产的发展～方面推动了经济的增长，另一方面房价的剧烈波动也产生了许多负面的影响。下面从正反两方面来看上海房地产市场的发展。摘自‘房地产信贷；升温中的火药库》新华报业阿

上海丈学硕士学位论文基于ＡＲＩＭＡ和ＡＲＣＨ类模型的上海房价走势和波动性研究

（一）正面影响分析ｆ

１、房地产发展推动了上海经济的发展和固定资产投资的增长．

表现为以下三方面：

（１）房地产开发投资对上海经济增长贡献率逐步提高，趋势高于全国水平．１９９９年以来上海的房地产开发投资占上海ＧＤＰ的比例一直保持在１０％以上的比例，且逐年增长。１９９９年所占比例为１２．３％，至２００４年达到最高为１４．６％，当年全国水平为１３％。２００５年在一系列房产政策的作用下，房地产开发投资占上海ＧＯＰ的比例回调到１３．６％，同年上海ＧＤＰ增长率下降，这从另一方面也说明了房地产发展推动上海经济的发展。

（２）房地产开发投资增长速度持续快于上海固定资产投资的增长速度．

作为固定资产投资的一部分，上海房地产投资从１９９５年的４６６．２亿元猛增至２００５年的１２４７亿元，年平均增速为１０９．３６％，而上海的固定资产投资从１９９５年的１６０１．７９亿元增加到２００５年的３５４２．５５亿元，增幅为１０７．５％。

（３）房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升同时也高于全国水平．由于房地产开发投资持续快速增长，其占上海固定资产投资的比重从１９９９年的２７．７４２３％增长到２００４年的３８．５３６％，值得一提的是全国水平为２４．７％。

以上几点反应出上海经济的发展和固定资产投资对房地产业的依赖程度要高于全国水平。而根据申银万国研究所的一份报告指出全国的房地产开发投资与ＧＤＰ之间存在着较强的相关性，两者相关性达０．９８９，而与固定投资的相关性为０．９９２。该报告还指出当房地产投资额每上升１％，将使ＧＤＰ上升０．５４１８％，固定资产投资上升０．６４３９％。由此推测上海房地产投资与上海ＧＤＰ和固定资产投资的相关性要高于全国水平，房地产投资额每增长一个百分点将使ＧＤＰ上升超过０．５４１８％，固定资产投资增长超过０．６４３９％。

２、房地产发展带动关联产业的发展．

房地产业是个关联度大、产业链长的产业，它能够直接或间接引导和影响建筑业、非金制品、金融保险、社会服务、金属冶炼、木材家具等相关产业的发展。其主要产业链见下图２．７：

资料来源ｔ中国统计局，申镪万目证券研究历

根据２０００年投入产出表，大体估算，每１００元的房地产供给（或建筑业的产出）可以带动３４元的机械设备制造业需求、３３元的金属产品制造业需求、１９元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、１９元的化学工业需求、１７元的炼焦、煤气及石油加工业需求、１７元的采掘业需求。综合对所有行业的影响，每１００元的房地产需求，大约会影响其它行业２１５元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响３１５元的总产出。

３、房地产发展带动居民消费的影响

投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资必然导致房屋总量增加，住房消费对应的折旧费、管理费、水电燃料费都要相应增加。购建房屋还会带动对建筑装饰用品的消费，以及耐用消费品的消费。典型调查表明，通常住房装修支出约占购房支出的Ｉ／ｌＯ，有的还更高。此外，投资房地产将增加就业岗位，带动建筑工人特别是农民工的日常消费。

所以房地产业的发展对上海经济发展做出了巨大贡献，是各行各业中投资最高，拉动经济增长强进的行业，同时也带动了贸易、商业、金融业、交通运输业、服务业、旅游业以及社会公共事业的发展，已逐步成为上海经济的先导和支柱产业。与此同时，上海房价的过快上涨大大提高了房地产经济风险，能否保证商品房价格与社会经济协调发展已成为政府面临的一个重要难题，一旦处理不慎将对社会经济产生巨大的负面影响。

（二）负面影响分析；

房价波动的加剧会对社会各方面产生许多负面影响。１、房价的波动影响区域金融的稳定．