8cARCH类模型的上海房价走势和波动性研究(3)

２、从图２．１中可以看出自１９９９年以后，房地产投资总额和住宅类投资的增长最为迅猛，其每年的平均增长率分别为１１３％和１１６％，而写字楼和商业营业房的投资年增长率分别为１０３％和１０８％。

根据以上两个特征，我们可以得出房地产投资的增长主要是靠住宅类投资的增长来推动。

（二）从上海房屋竣工面积和销售面积来看：

下表给出了１９９５年至２００５年上海房屋的竣工面积和销售面积。

表２．２１９９５年－２００４年上海房屋的竣工面积和销售面积（单位：万平方米）年份

竣下面积

销售面积

销售／竣１＝１９９５７００５６８Ｏ．８ｌ１９９６１２０７５７４Ｏ．４８１９９７１４６５６８７０．４６１９９８１５６５１１４ｌＯ．７３１９９９１４６８１３２９０．９ｌ２０∞１６４４１５５８Ｏ．９５２００ｌ１７９１１７９７１．００２００２１９８５１９７ｌ０．９９２０∞２４９２２３７６０．９５２州３４４３３４８９１．０ｌ２００５３０９６３１５９１．０２教据来源ｌ（２００６年上毒统计年鉴＇

由上表２．２可知自１９９９年以来房屋的销售面积占竣工面积的比例都在９０％以上，在２００１、２００４、２００５年销售面积甚至超过了竣工面积。图２．２能帮助我们更清楚的了解两者的增长速度。

图２．２：竣工和销售面积的柱型图

图２．２中横轴是年份，纵轴是竣工和销售面积。很显然，近几年（特别是１９９９年以后）销售面积的增长率要高于竣工面积的增长率。销售和竣工面积的年平均增长率分别为１１４％和１１６％。

（三）从按用途划分的销售面积来看：

总销售面积可以分为：住宅销售面积、办公楼、商业营业用房和其他。其１９９５年和２００５年的销售情况如下图２．３和２．４：

图２．１．３１９９５年销售情况

图２．１．４２００４年销售情况

教据来潭 ‘２０嘶年上海统计年鉴＇

上两图是１９９５年和２００５年住宅、办公楼、商业营业用房等的销售面积所占比例。将１９９５年和２００５年的对比来看，住宅销售占的比例最高，但其销售比例从１９９５年的９４％下降到了２００５年的９０９６；而办公楼和商业营业用房所占比例分别从１９９５年的１％和１％提高到２００４年的３％和５％。住宅、办公楼、商业营

业用房的年均增长率分别为１１６％，１３４％，１３２％。从中我们看出办公楼的销售增长最快。

（四）从房地产开发企业的土地开发及其购置来看；

下表给出了上海房地产开发企业的土地开发及其购置情况：

表２．３上海房地产开发企业的土地开发及其购置情况（单位万平方米）

年份

本年完成开

发土地面积

本年购置

３３５．Ｉ５９２．７１４８．Ｉ１６５．６２４６．５３３９．３１９９９２０００２帅ｌ２眦年平均２０惦２稍Ｈ增长事１３５．３５２５％∞５．５６７２．８７３９．０１０１０．３１４６９．１１０３８．８１２５．３９２５％

土地面积

开发面栅购

置面积（倍）２．２６：狮３．５７９１０６２．９９７９７２２．９７７６０ｌ２．４２６２５９１．５４３螂９２．６４１４％教据来源（２００５年目家统计年鉴＇

由上表分析了解到：房地产开发企业开发和购置土地的年平均增长率都超过了１００％，同时每年购置的土地面积要远大于其开发面积，１９９９－２００３年期间房产商购置土地面积均是其开发面积的两倍多。而在２００４年３月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从２００４年８月３１日起，所有经营性的土地一律都要公开竟价出让，同时还规定发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所以在２００４年，上海房产商的“圈地运动”才有所收敛。

（五）从房地产开发企业的资金来源中国内贷款的角度来看：

年份

资金来１９盼２０∞２∞ｌ２００２２咖

１２９４年均２００４２００５增长事１７００１９９０６４９６６５８３２１００８１１７％

源总和

国内

１３４１５５１７９２２８２８３３５９４８３１２０％

贷款

数据来灏（２００６年上海统计年鉴’

由表２．４分析得出：房产商对国内贷款的依赖度比较高，每年资金的来源中国内贷款占了２０９６多，而且贷款资金以平均每年１２０９６的速度增长。

（六）房价走势和波动来看；

在房地产业与社会经济千丝万缕的联系中，商品房价格是其中最有影响力、最关键的一个因素。表２．５给出了上海房屋按用途划分的平均销售价格情况。

表２．５上海房屋按用途划分的平均销售价格情况（单位。元，平方米）

年份

商品房平均销售价格

住宅１９９９绷３５６５３３２６

９２２３

５１１０

２６３９２∞ｌ３８６６３６５９９５００６１５６３２５６绷４１３４４００７８３４３４９６８３４８９∞∞５１１８４９８９舢６４８９６３８５１０６９４６９８２４８３５嬲６８４２６６９８１１８６７３４２２３１０２１００４３６８３ｌ４０２４办公楼商业营业用房其他９７ｎ６４６２４２４０７１０ｌ４９８２

敷据来源，‘２∞６年上海统计年鉴，

由上表２．５我们得到如下折线图２．６：

折线图２．６

上图横轴表示时间，纵轴表示单位平方米的价格，对上图的分析中我们可以得出以下两个结论：

１、房屋平均销售价格同住宅价格的走势趋同。自１９９９年到２００２年６、７

月份的增长比较平缓；而２００２年７、８月份开始房屋平均销售价格同住宅价格

上海大学硕士学位论文基于ＡＲＩＭＡ和ＡＲＣＨ类模型的上海房价走势和波动性研究的增长速度陡然增快；２００５年增长速度又开始放缓。值得一提的是，从１９９９年开始房屋平均销售价格同住宅价格一直处于上升通道。

２、办公楼和商业营业用房价格的走势趋同。１９９９年至２０００年６月两者均处于下跌通道，从２０００年６月开始反弹至２００１年６月又开始下跌。而从２００２年７，８月份开始两者的价格有开始快速增长直至２００３年７，８月份价格走势趋于平稳。

由表２．５我们可以得到表２．６房屋价格的年增长率：

表２．６房屋价格的年增长率：

年份

商品房平均销售价格

住宅２００００．０４１７８８０．０７２２１１

＿ｏ．０８１６５

一０．２５１９４

一０．３４４１８２００１０．０８４４３２Ｏ．１００１２０．０３００３４０．２０４６９７０．２３３８０１２００２Ｏ．０６９３２２０．０９５１０８—０．１２１７９－０．１９２９８０．０７１５６２０们０．２３８０２６０．２４５０７ｌ０．１６３９７０．３００７２５０．２１５２４８２∞４０．２６７８７８２帅５０．０５４４Ｏ．０４９０２ｌ０．２７９８１６０．１０１２２５Ｏ．０８０４７０．１４０３３办公楼商业营业用房其他０．１０９６８８０．０１７０４４Ｏ．０３０４０３

从上表２．６的数据分析中我们可以看出以下两个特征：

１、房屋的平均销售价格同住宅价格的年增长率在２０００、２００１、２００２、２００５年保持个位数增长，而２００３、２００４年却保持两位数增长。这两 …… 此处隐藏：1113字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……