[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望(20110(5)

来源：网络收集时间：2026-08-25

导读：年销售面积的86％，而其他地区已完成2009年销售面积的121％。可见，本轮房地产调控对房价上涨过快的东部地区影响较大，而对城市化率相对较低的中西部地区影响较� � 2010年1-12月各地区商品房销售面积同比增速从世

年销售面积的86％，而其他地区已完成2009年销售面积的121％。可见，本轮房地产调控对房价上涨过快的东部地区影响较大，而对城市化率相对较低的中西部地区影响较小。

2010年1-12月各地区商品房销售面积同比增速

从世联数据平台监测的主要核心城市（详细数据见附录2）来看，多数城市商品房成交面积都受到新政影响而有所下降，一类、二类、三类城市商品房成交面积所受影响依次递减，同比下降幅度分别为37.6%、24.3%和7.5%。2010年，由于一类城市和部分二类城市受到史上最严限贷、限购政策的冲击，市场成交受到了较大影响，而三类城市所受影响则明显较小。三类城市中的西安、沈阳、长沙三个城市在续写了2009年的辉煌战绩后，再创新高，商品房成交面积同比增幅分别为4.5%、14.0%和14.6%。此外，从各类城市平均成交面积来看，三类城市平均成交面积达1038万平方米，远远高于一类城市的991万平方米和二类城市的629万平方米，也显示了三类城市的旺盛需求。

2010年不同类型城市商品房成交面积变动情况

城市

平均成交面积

同比

包含城市

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

（万平米）

一类城市二类城市三类城市

991 629 1038

-37.6% -24.3% -7.5%

北京、上海、深圳、杭州

天津、厦门、南京、苏州、无锡、东莞、青岛、济南、常州大连、合肥、西安、沈阳、长沙、成都、长春

数据来源：世联数据平台

对于不同地区房地产市场出现分化，世联研究认为，当前调控的重点区域集中在京沪穗深杭等东部沿海重点城市，这就意味着二三类和中西部城市获得了更宽松、更难得的发展机会。受此轮调控高压影响，东南沿海房价上涨过快的城市迅速出台限购令，通过行政手段给当地楼市强力降温。而中西部地区政策调控力度则略显平和，所受影响也相对较小，因而在调控年市场保持平稳发展态势。此外，从国际经验来看，当城市化率超过50％时，将是一个国家发展的关键阶段，这个阶段由城市化创造的巨大内需将占主导地位。未来五年内，中国城市化率将突破50％，因而十二五规划建议将“调结构、转内需、促发展”定为主基调。可以想象，未来地处内陆、城市化率较低的中西部地区将有极大的发展空间，同时也昭示着这些地区房地产市场的巨大潜力。（二）房价快速上涨的势头得到初步控制

从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，自4.15新政之后，同比增速明显放缓，房屋销售价格从4月份的112.8回落至12月份的106.4，住宅销售价格指数从4月份的115.4回落至12月份的107.6。新政之后，房屋销售价格指数环比也明显回落，在100-100.5之间波动，虽然年末有上扬趋势，但仍处于近两年历史低位，可见房价快速上涨势头已得到初步控制。

70个大中城市房屋销售价格指数（同比） 70个大中城市房屋销售价格指数（环比）

数据来源：国家统计局，世联数据平台

从世联数据平台监测的主要核心城市（详细数据见附录2）来看，房地产新政推出后，价格上涨速度明显放缓，一、二、三类城市新政后5-12月均价相对于新政前1-4月均价上涨幅度分别为3.1%、4.8%和12.9%，明显低于相对于2009年的上涨幅度。数据显示，三类城市尽管房价增速放缓，但依旧保持较快增长态势。

2010年不同类型城市商品房成交价格变动情况（单位：元/平方米）

城市二类城市

新政前均

价 8826

新政后均

价 9251

新政前后涨幅 4.8%

新政后均价相对于09年涨幅

28.7%

天津、厦门、苏州、无锡、东莞、青岛、济南

包含城市

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

数据来源：世联数据平台，新政前和新政后的统计周期分别为1-4月、5-12月

世联研究认为，政府4月份楼市调控的目标是“遏制部分城市房价快速上涨”，从目前市场的情况来看，政策目标已经基本达到，大部分城市的房价没有出现继续疯狂上涨的局面。但是从历史来看，房地产具有“量先价后”的规律，一旦成交量持续回升，价格就存在上涨的动力，这对城市化进程加速的中国来说是一个巨大的挑战，抑需求不是长久之策，而促供给等长期制度改革才是维持市场平衡的根本之道。此外，三类城市成交面积并无明显下跌，而成交价格依旧保持较快上涨，未来这些城市的调控压力将会逐步凸显，或将导致地方政府采取一些措施来应对。（三）政策对市场的影响效力边际递减，年末再现销售高峰

2010年，两个政策节点分别为4月份出台的“新国十条”（又称4.15政策）和9月底出台的“国五条”（又称9.29政策），但从市场反应来看，政策的边际效力在下降。从下图我们可以看到，2010年四季度尤其是12月，各地楼市成交再创新高。

各类城市成交面积和价格统计一类城市成交面积和价格统计

二类城市成交面积和价格统计三类城市成交面积和价格统计

数据来源：世联数据平台

从世联重点监测的城市来看，“新国十条”出台后，两个月内成交量下跌46.7%，随后市场逐步回暖，待“国五条”出台后，市场整体成交量仅下跌3.8%。从不同类型城市来看，新国十条出台后，一类城市成交面积深度下跌，二类城市次之，三类城市跌幅最小，而到了国五条之后，一类城市成交面积仅下跌不足三成就开始回暖，而二三类城市继续成交火爆。价格方面，首次调控政策出台后，受供给结构影响，各地区均价都曾出现过一成以上的下调，但国五条政策出台后，各地价格下调幅度明显收窄。从整体来看，政策出台后价格下行动力不足。 3

包含16个城市，其中一类城市包括北京、上海、深圳和杭州，二类城市包括天津、厦门、苏州、无锡、东莞、青岛和济南，三类城市包括大连、合肥、西安、沈阳和长沙。

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

新国十条和国五条对市场量价的影响

城市类型一类城市二类城市三类城市

成交面积变化

新国十条后 -57.4% -52.4% -35.9%

国五条后 -27.3% -3.0% 未下跌

成交均价变化

新国十条后 -15.4% -10.8% -10.8%

国五条后未下跌 -7.5% -1.4%

数据来源：世联数据平台

对于政策效力之边际递减的现象，世联研究认为存在如下几点原因：

1、由于价格并无实质性下跌，导致部分购房者对政策丧失信心，造成购房需求并无明显减少，加之成交量的支撑，价格下跌动力自然不足；

2、政府历次政策的逻辑是短期内通过抑需求，造成开发商楼盘卖不出去，进而引发资金紧张，迫使其降价促销。但从历史来看，第四季度为销售旺季，此时往往是供求两旺，这种季节性因素也会使政策效力下降；

3、由于年中受调控政策影响，部分开发商销售业绩不理想，为了完成全年销售任务，这些开发商也加大了年末推盘力度，在一定程度上削弱了9.29国五条政策对市场的影响。（四）未来潜在供应或将持续放大

如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系。世联研究认为，决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。通过数据处理，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应（如下图所示），滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。由于20 …… 此处隐藏：2877字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……

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