[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望(20110(2)

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

实效果太差，让人感觉有些忽悠的成份。

房产税可谓是2010年最大的忽悠。从2010年年初就开始不断爆出全国将完善房产税制度；5月份上海房产税征收将启动的新闻轰动全国；紧接着爆出中央紧锣密鼓筹征房产税，2010年逐步推出房产税的消息；6月份北京又爆出拟对持有多套房征收房产税；7月份爆出杭州、深圳将率先试点房产税；10月份上海房产税落地准备已接近完成的消息传出；再传出重庆正在完善房产税方案，深圳将首试房产税的消息；最后年底爆出了上海、重庆做好2011年房产税试点准备的新闻等等。房产税政策在2010年被炒得沸沸扬扬，同时也是最扑朔迷离的政策，但是房产税这只靴子什么时候能落地，实施以后对楼市调控究竟有什么影响都还只是未知数

另外，要求“78家央企退市”的方案并没有明确规定央企退出房地产行业的期限，截止12月21日，仅有中远集团一家成功退出楼市，如此“清退令”岂非一纸空文？保障性住房用地1.34万公顷占住宅用地的14%，与“保障房、棚改房和中小套型普通住房必须占70%”的目标相差甚远；12月，就土地违法问题国土部终于约谈了12个县市政府的一把手，但这12个市县却都是相当不起眼的三四线城市，查处力度与公众期待差距实在太大。

看点五：最后的法宝

在2009年楼市销售面积和销售均价大幅上涨的背景下，政府毅然调控楼市，但“愈调愈涨”的尴尬迫使政府使出最后的三个法宝：限贷、限购和保障房。

限贷，在2010年经历了三次调整。其中首套房由“国十一条”规定的首付两成，被“国十条”调整为90平方米及以下二成，最后被“9.29新政”统一规定为三成；二套房由“国十一条”规定的首付四成，被“国十条”调整为“首付五成，利率1.1倍”；三套房及以上在“9.29”之前参照二套房规定，但在“9.29”之后被统一暂停放贷。

限购，因购房人国籍及户籍的不同分三种情况：限外、限非本地户籍家庭及限本地户籍家庭，而我们一般所讲的限购仅指对本国户籍家庭的限购。其中限外在2006年就出台了原则性的政策，但一直到2010年11月才出台相应的执行细则，要求外籍居民在华工作或生活1年以上方可在工作或生活所在地购买一套住宅。对于本国户籍家庭的限制分两种情况：非本地户籍家庭，要求有1年以上本地纳税或社保记录的前提下，可限购或新购1-2套；本地户籍家庭，往往要求限购或新购1-2套。

保障房，在2010年是加速的一年，量的要求由年初的1540万套（2010-2012年），提升至580万套（2010年），在年底又拔高至1000万套（2011年）。不仅如此，2010年规划开工建设的580万套，到年底实际开工590万套。

上述三大政策对2010年中国楼市的即时影响是明显的，比如在4月和9月出台限贷政策后，5月和10月的全国商品房成交分别环比减少15.8%和11.2%。但纵观2010年楼市的多次反弹，说明这三大法宝对楼市影响有限。

限贷限购是“抑需求”，保障房是“促供应”。在经历了2009年的大反弹后，购房者的预期被彻底改变，以至于2010年三次提高限贷要求，仍不改楼市反弹厄运，这就是楼市政策反复所带来的制度成本，注定需要付出代价，同时也意味着未来针对需求方面的约束还会加强。保障房是政府目前“促供应”的唯一法宝。经过这些年的调整发现，欲通过调控开发商来促进供应是有违市场原则的，也是不奏效的，相反让更多购房者在“商品房市场”挤独木桥，不利于国家对房价的调控。而国家做实保障房工作后，则通过对楼市的结构性调整实现需求分流，更有利于楼市的理性发展和民生的保障。

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2010年：楼市回顾

综述：不平凡的2010

2010年，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控。国十一条、国十条和国五条相继发布，这一密集程度在房地产行业乃史上罕见。同时，调控政策涵盖土地、信贷、税收、保障房等与房地产相关的方方面面。最后，政府还拿出“限购令”的行政手段。市场手段到行政手段的转化，说明政府对房地产市场的调控到了无所不用的地步。可以说，2010年对房地产行业是名符其实的调控年。

2010年，一方面，政府祭出史上最严调控。另一方面，土地出让金过千亿城市的出现表明土地市场依然火爆，开发商拿地热情依然不减；同时，万科也在严厉的调控之下创下年度过千亿的骄人业绩，表明开发商不惧调控，在调控中依然成长。“政策向右，市场向左”的现象在2010年的调控中表现尤为突出。 纵观全国房地产市场，由于各地房地产市场发展现状不一样，在调控中的表现也不一样。多数城市商品

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房成交面积在新政调控的影响下都有所下降，但一类、二类、三类城市商品房成交面积所受影响依次递减。具体来说，京、沪、穗、深、杭等房地产市场发展较快的城市受调控影响较大，市场成交下降明显；而西安、沈阳、长沙等房地产市场发展落后的城市则受影响较小，它们延续了2009年的良好发展势头，市场成交再创新高。市场在调控中不断出现分化，也使得宏观调控的难度不断加强。

2010年，楼市调控主要针对住宅市场，使得商业、办公市场获得了良好的发展机遇。不少开发商开始转向商业市场，就连一向专注住宅市场的万科亦如此，加大其投入和开发力度。同时，土地市场成交方面，商业办公用地的增速远远大于住宅用地的增速。可以想象，未来商业市场将会成为众多开发商的必争之地，而获得一段繁荣的发展时期。

最后，再让我们回顾一下2010年房地产史上的五大看点：千家与千亿，规划与房价，通胀与楼市，忽悠的政策，最后的法宝。正是因为这些看点的存在，2010年将注定在整个中国房地产发展史上留下浓重一笔，值得铭记。

政策：史上最强调控

2008年出台的楼市扶持政策，导致了2009年全国楼市的强势反弹，量价齐飞。宏观经济面上，2009年GDP“保八”目标的实现，“V”型复苏态势确立后，过快上涨的房价已经为政府部门所关注，2009年年底的“国四条”提前给2010年政策调控年做了铺垫。 1

世联城市分类是通过对各城市经济总量、居民收入、房地产市场投资、商品房竣工、销售、价格等相关指标进行聚类

一类城市——包括北京、上海、广州、深圳和杭州，这类城市是经济水平发达，居民消费能力好，房价高、房地产市场发展成熟度好的标杆城市；

二类城市——包括厦门、珠海、佛山、无锡、苏州、天津、南京、青岛、常州、济南、东莞、重庆，这类城市经济水平相对比较发达，居民消费能力较好，房价相对较高，房地产市场发展成熟度较高的区域性城市；

三类城市——包括合肥、郑州、长沙、西安、武汉、大连、沈阳、惠州、成都和哈尔滨，这类城市经济水平一般，居民消费能力较低，房价相对合理，房地产市场发展成熟度较低的内地城市。

分析，将这些主要城市划分为三类：

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

从楼市政策来看，2010年是房地产市场政策调控的大年，从年初贯穿至年尾，从中央到地方，大大小小的调控政策应接不暇。如果说2010年初的“国十一条”的调控基调还是“平稳健康”，4月份的“新国十条”则已经变成了“坚决遏制”，政策基调转变非常明确。对应到市场，前所未有的调控力度引起市场一片惊慌，但短期观望后，8、9月份的反弹，直接挑战了管理层的敏感神经。鉴于此，“9.29”调控加码再次不期而至，从目前调控效果来看，经历了多次调控的市场如产生了 …… 此处隐藏：2569字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……