[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望(20110

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

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政策向右， 政策向右，市场向左——2010

年中国房地产市场回顾与 年中国房地产市场回顾与 2011 年展望

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[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

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目 录

2010年：五大看点 ..................................................................................3

看点一：千家与千亿 ...............................................................................3 看点二：规划与房价 ...............................................................................3 看点三：通胀与楼市 ...............................................................................4 看点四：忽悠的政策 ...............................................................................4 看点五：最后的法宝 ...............................................................................5 2010年：楼市回顾 ..................................................................................6

综述：不平凡的2010 ..............................................................................6 政策：史上最强调控 ...............................................................................6 市场：房价涨势趋缓 区域市场分化 ................................................................. 11 开发商：业绩亮眼 拿地积极 ....................................................................... 19 总结：政策向右 市场向左 ......................................................................... 24 2011年展望：不好，也不坏的市场 .................................................................... 25 世联眼中的楼市新政 ................................................................................ 28

世联评论之二十三：监管办法全而不细 发挥效力尚待细则 ............................................. 28 世联评论之三十：增加土地供应调控房价 短期内难奏效 ............................................... 29 世联评论之三十一：中国楼市：购房者年龄与房价共进退 .............................................. 31 世联评论之三十二：史上更严调控 尚待执行证明 ..................................................... 33 世联评论之三十九：市场分化严重 调控难度加大 ..................................................... 34 附录1：世联新政研究系列 ........................................................................... 36 附录2：2010年不同城市商品房成交情况 ............................................................... 36 关于世联地产 ...................................................................................... 37

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2010年：五大看点

看点一：千家与千亿

2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。这一年，出现了三个“超千”的标志性事件：进入中国房地产的外资开发商数量超千家；万科年度销售金额超千亿；北京、上海、大连三个城市的土地出让金收入超千亿。

外资房企数超千家：据商务部统计，2010年新设或增资的外资房企数量突破1000家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示，2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009年。

年销售金额超千亿：2011年1月4日晚间，万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称，2010年1-12月，万科累计实现销售面积898万平方米，销售金额1082亿元，成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。

土地出让金超千亿：据世联监测数据统计，2010年北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入超千亿。其中，北京超过上海成为2010年出让金最多的城市，金额为1629亿元；接下来依次是上海：1513亿元；大连：1158亿元。

不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然，至少它们都将成为中国房地产发展史上具有历史意义的事件，也必将对整个房地产市场产生一定的影响。其一，千家外资开发商的进入，势必会加剧中国房地产市场的竞争，对当地地价及房价产生一定的拉动作用，增加国家调控房地产的难度。当然，外资开发商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用，促进房地产开发质量和管理理念的提升。其二，万科年销售金额超千亿，将会给国内开发商带来很强的刺激作用，原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略，加速行业的整合，提高行业的规模化效应。其三，北京、上海、大连三个城市的年土地出让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨，而地价的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。

2010年，可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严，手段之多，调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下，居然还能出现三个“超千”的标志性事件。世联研究认为，这既表明众多市场参与者依然看好中国的房地产市场发展前景，同时也表明目前政府宏观调控的暂时失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思路，打破民众观念的束缚，纠正“政策向右，市场向左”的矛盾，重塑政府在市场的威信，应是今后政府努力的方向。

看点二：规划与房价

金融危机后的这两年，往日屈指可数的区域规划，如同雨后春笋，不断涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图，近期形成的区域规划，在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上，呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009年，国家先后批复了珠三角、福建海西、江苏沿海等9个区域规划。2010年则延续了2009年的火热，1月4日，海南国际旅游岛正式获批，接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革实验区等，加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容，前后

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一共批复了10多个区域规划。后续来看，2011年开年，山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定，而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。

区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素，区域经济的协调是中国经济继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加大，基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势，对于房地产市场而言，这些优势将逐步转化为固定资产投资增加，人口聚集度及收入水平的提升等市场利好。

首先，基于区域规划长期的资源聚集和发展前景，能够直接推动区域内房产物业的升值。例如，海南房价在旅游岛获批后再度疯狂，国家统计局数据显示，2010年1－11 …… 此处隐藏：3399字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……