[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望(20110(4)

三、2011年楼市政策展望

2011年楼市政策将主要体现在四个方面：

第一、政策严格执行。继续加强原有政策的落实，严格执行，尤其是过去尚未执行的政策。比如：“土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回”的规定在未来被执行的可能性越来越大；土地问责2010年没有执行，官方表示2011年会跟进；二手房交易的阴阳合同及个税征收问题，或会随着房产税的逐渐清晰也会有一定程度的解决。

第二、政策力度加强。2011年，若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，还有契税提高到3%以上，甚至出台房产税等等，这些政策在2011年均有可能，关键是看楼市的变化；另外，2011年保障房的政策力度更大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正。 第三、政策范围扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，进入2011年，郑州、武汉、太原已经加入了限购城市行列，预计会在目前19个城市的基础上继续增加若干个二线城市（四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购）；另一个就是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。

第四、新的政策出台。房产税靴子或将落地。2011年1月4日，上海市政府高层领导在一部门工作会议上透露，上海房产税政策将于一季度出台。此外，重庆市《政府工作报告》称，十二五期间将通过合理调整收入分配关系缩小贫富差距，采取的措施包括开征高档商品住房房产税在内。种种迹象表明，房产税在部分城市试点的脚步已经临近。

市场：房价涨势趋缓 区域市场分化

一、土地市场

2010调控年，开发商的拿地热情并未退却，各城市土地出让再创新高。世联监测数据显示，北京、大连、哈尔滨、南京、无锡、武汉等城市2010年土地出让金已超过2008和2009两年之和，卖地收入对地方政府的财政贡献相当可观。尤其是步入年终，未完成供地计划的城市加大推进力度，土地市场再度异常火热。

（一）调控年，土地再创新高

从世联数据平台来看，2010年28个重点监测城市土地出让金达到11243亿元，同比增长35%。除杭州、广州、沈阳、厦门、西安、长春和珠海7个城市外，其余21个城市土地出让金保持同比正增长。其中，北京、上海、大连土地出让金超过1000亿，而大连、武汉、哈尔滨、长沙四城市甚至出现成倍增长态势。

2010年28个重点城市土地出让情况

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

排名 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

城市 上海 大连 天津 武汉 杭州 无锡 南京 佛山 重庆 苏州 广州 成都 沈阳

土地出让金 （亿元） 1513 1158 932 764 519 510 437 390 363 330 311 308 253

同比 50% 343% 39% 107% -48% 99% 82% 44% 2% 65% -22% 16% -33%

排名 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

城市 常州 哈尔滨 济南 青岛 合肥 长沙 深圳 西安 东莞 长春 惠州 郑州 珠海

土地出让金 （亿元） 232 217 190 183 178 165 148 108 93 87 79 59 50

同比

19% 116% 35% 26% 34% 182% 18% -4% 3% -8% 59% 68% -67%

数据来源：世联数据平台

（二）一波三折，年底拿地热情不减

由于受调控政策影响，2010年中土地成交始终保持在较低水平，住宅类土地成交高峰期主要出现在“国十条”出台之前的2、3月份和年终12月份，其中，9-10月份伴随着市场成交的回暖，也出现了一波小高峰，这五个月土地成交面积接近全年成交的六成。商业办公用地除了8月份的高峰期之外，成交一直较为平稳，时至年终又有上扬趋势。

28个重点城市住宅用地月度成交情况 28个重点城市商业办公用地月度成交情况

数据来源：世联数据平台

对于年末土地市场成交火热的现象，世联研究认为存在如下四点原因：

第一，源自地方政府对土地财政的依赖。2010年中由于政府调控，在一定程度上削弱了土地需求的积极性，为了完成全年供地计划，各大城市在岁末加紧土地供应。

第二，具有国资背景的开发企业越来越多的参与到土地竞争中来，他们除了得到银行资金的青睐外，更有便利渠道获得母公司的资金支持，因而现金流较为充裕，只要有央企、国企参与的土地出让，都是势在必得。

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第三，龙头房企年末提前完成全年销售任务，如万科、恒大、保利等企业，现金流充裕，因而也加大了全国土地的战略储备。

第四，外资企业对中国房地产的长期看好，也加入到核心城市土地争夺战中，催热了土地市场。同时，国企、龙头房企和外资企业加大土地储备也反映出他们对后市的看好。 （三）住宅和商业，冰火两重天

2010年楼市调控主要针对住宅，政府也多次声明增加住宅用地的供应，但28个重点城市住宅用地建面仅保持了13%的同比增长，增速远远低于商业办公用地的39%。从不同区域来看，东北和华中7个重点城市住宅类土地成交面积保持快速增长，而华南区域7个重点城市的住宅用地同比出现较大幅度下滑。商业办公用地方面，所有区域均保持较快增长，东北、华南和华中增长势头最为迅猛。

2010年不同区域土地成交面积情况

区域 华北 东北 华东 华中 华南 西部 城市平均

住宅建筑 面积同比

8% 57% 13% 44% -25% -9% 13%

商办建筑 面积同比 21% 155% 16% 72% 80% 25% 39%

北京、天津

长春、哈尔滨、沈阳、大连

上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、济南、青岛、合肥 武汉、长沙、郑州

广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、厦门 成都、重庆、西安

——

数据来源：世联数据平台

包含城市

从不同类别城市来看，一类城市住宅用地成交面积同比出现下滑，楼面价格增长幅度也小于二三类城市。商业办公用地方面，二三类城市成交面积大幅增加，表明城市商圈已逐步进入快速扩张期；一类城市商业办公用地也保持一定幅度的增长，但其楼面价格同比增长67%，从侧面反映出市场旺盛的需求和土地市场竞争的激烈程度。

2010年不同类别城市土地成交情况

城市类别 一类城市 二三类城市

住宅用地

建筑面积同比

-10% 17%

楼面价格同比

12% 28%

8% 111%

商业办公用地

建筑面积同比

楼面价格同比

67% -13%

数据来源：世联数据平台

（四）后市展望，住宅土地热度取决于调控力度

世联研究认为，土地的放量一方面能够增加未来市场的供应，缓解供不应求的压力，但另一方面也将导致激烈竞争而抬高地价，地方政府坐收其利，高地价进而传导至房价，不利于市场的健康发展。因此，如何打击囤地、加快土地形成有效供应，并减轻地方政府对土地财政的依赖将是决定土地调控成败的根

2

本，也是未来调控的重心。从近3年我们对19个城市的住宅销售与土地成交监测来看，住宅土地成交2

这里的19个城市包括：深圳、北京、上海、广州、天津、杭州、长沙、东莞、佛山、厦门、大连、郑州、无锡、沈阳、珠海、西安、合肥、苏州、济南。

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热度与住宅销售面积密切相关，而住宅销售面积又与政 …… 此处隐藏：2782字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……