房地产开发与经营-1(8)

土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别足多少？

（四）某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施、公共配套设施建设费和其它工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7% ，按季计息。不考虑土地增值税，假设销售费用均在开发完成时发生。

（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。 （2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。

一、单项选择题

1.C 2.A 3.B 4. B 5.A 6.B 7. A 8.D 9C 10 B 11. C 12.C 13.A 14.C 15.B 16. B 17. C

18.A 19.B 20.B 21.A22.D24. B 25.C26.A 27.C 28 D 二、多项选择题

1. CDE 2.ACE 3. ABC 4. BCE 5. AB 6.BC 7. AE 8.AB 9. DE 10. AB11. ADE

AB 13. BCD 14. ABDE 15. ACE 三、判断题 1.

×

2.

√

3.

√

4.

×

5.

√

6. × 7. × 8. √ 9. √ 10.

26

29.D 3O.D31.

A 32.A 33.D 34.D 35.C

12.

√11.× 12. × 13. ×√ 14. √ 15. × 四、综合分析题

现金流量图为：（太容易了，不好画，略）

现金流量图共3分.其中：第0年、1年末现金流量180、60 给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1 分 方法一：

解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 根据投资者的投资计划可列出下式：

??180?6070X?1????1???0 ??1?12%?1?12??15

-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）]=0 X=0.48991（万元/㎡）=4899.1元/㎡

那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/㎡。 方法二：

解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 将购买价和装修费折现

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233. 57万元 在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于p A=Pi/[1-1/(1+i)] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)]=34.29 70X=34.29

X=4899.1元/㎡ （二）

解：( 1 ）计算该项投资的加权净现值之和方法一： 第一路径：

联合概率：P(X1) = 0.4×0. 5=0. 20 净现值：NPV1 =?30??15?1??1?=-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 ?10%??1?10%?3?n

15

加权净现NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路径：P(X2) = 0.12 净现值：NPV2 =-0.16

加权净现NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02万元

第三路径：P(X3) = 0.08 净现值：NPV3 =-5.13

27

加权净现NPV3P(X3)=-0.41万元

第四路径：P(X4) =0.3 净现值：NPV4 =11.86 加权净现NPV4P(X4)=3.56万元

第五路径：P(X5) =0.18 净现值：NPV5 =0.49 加权净现NPV5P(X5)=0.09万元

第六路径：P(X6) =0.12 净现值：NPV6 =-7.09 加权净现NPV6P(X6)=-0.85万元

加权平均现值之和为=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的净收益期望值为15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

当租赁期为3年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58万元 当租赁期为5年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66万元 加权净现值为2.58×0.4+4.66×0.6=3.83万元 (2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率（略） 净现值不小于零的累计概率：

1-[0.32+(0.50-0.32)]×0.16/(0.49+0.16)或

1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)]=0.6357=63.57%

［解］

（1）根据题意知：开发利润=项目总开发价值—项目总开发成本―――――分)

根据题意知：项目总开发价值

1）项目总建筑面积：4000×5．5＝22000（㎡）

2）标准层每层建筑面积：（22000－4000×60%×4）/10＝1240（㎡） 3）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元） 4）营业税金及附加：26400×5．5%＝1452（万元） 5）项目总开发价值：26400－1452＝24948（万元）

（2）项目总开发成本――――――――――――――――― (８分) 1）土地费用：5000万元

28

５ (2）建造费用：22000×3500＝7700（万元） 2）建造费用：22000×3500＝7700（万元）

3）专业人员费用（建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：

7700×8%＝616（万元）

4）其他工程费：460万元

5）管理费用：（5000＋7700＋616＋460）×3．5%＝482．16（万元） 6）财务费用 a）土地费用利息：

5000×［（1＋12%/4）3×4－1]＝2128．80（万元） b）建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：

（7700＋616＋460十482．16）×［（1＋12%/4）（2/2）×4－1]＝1161．98（万元） c）融资费用：（2128．80＋l161．98）×10%＝329．08（万元） d）财务费用总计；2128．80＋1161．98＋329，08＝3619．86（万元）

7）销售费用（市场推广及销售代理费）：26400×（0．5%＋3．0%）＝924（万元） 8）项目总开发成本：5000＋7700＋616＋460＋482．16十3619．86＋924＝18802．02（万元）

因此:开发利润=项目总开发价值—项目总开发成本

=24948－18802．02＝6145．98（万元）―――(３分)

（2）成本利润率：6145．98/18802．02×100%＝32．69%――――――――(２分) （3）销售利润率：6145．98/26400×100%＝23．28%――――――――― (２分) …… 此处隐藏：1486字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……