房地产开发与经营-1(4)

净现金流量 表2 项目开发成本和销售收入的概率分布 变幅 概率 变动因素 销售收入 投资和开发成本 0.4 0.3 0.2 0.5 0.4 0.2 －10% 0 ＋10% 表3 项目净现金流序列的全部可能状态 1 2 3 4 5 状态 6 7 8 FNPVi×Pi 开发成本 销售收入概率1 概率2 变动趋势 变动趋势 表1 某房地产开发项目现金流量 单位：万元 年份 0 1 4000 －4000 2 3000 －3000 3 8000 8000 4 7000 7000 概率 FNPVi Pi(2×4) 投资与开发成本 2000 销售收入 净现金流量 －2000 表3 项目净现金流序列状态表 1 开发成本 变动趋势 ＋10% 2 概率1 3 4 5 状态 A B C D E F G H I 6 7 8 FNPVi×Pi 235.48 74.57 62.81 销售收入概率2 变动趋势 ＋10% 0.2 0 －10% ＋10% 0 0.5 0 －10% ＋10% －10% 合计

五、辨析题

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概率 FNPVi Pi(2×4) 0.08 0.04 0.08 0.2 0.1 0.2 0.12 0.06 0.12 1 2943.5 1864.34 785.18 0.4 0.2 0.4 0.4 0.2 0.4 0.4 0.2 0.4 0.3 1 0 －10% 判断下列说法是否正确，如何得出此结论？正确、错误都需通过数据计算说明。

22

某项目土地面积20000 m，建筑面积为60000 m，面积公摊率为25%，销售均价为

22

7000元/m。开发商开发固定成本为10000万元，单位变动成本为2500元/m。经项目安全性分析可知该项目风险承受能力在25%—30%，“较安全”。 表4 项目安全率与风险承受能力 f 状况 ＜10% 危险 10%—15% 需要谨慎 15%—25% 不很安全 25%—30% 较安全 ＞30% 安全 说法错误。 列公式： *222 Q=10000万元/（7000元/m－2500元/m）≈22222m f=［60000×（1－25%）－22222］/45000×100%≈51%

练习四

一、单项选择题

1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。 A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长

2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。

A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。

A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌

4.商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。

A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断

5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（ ）万㎡。A. 500 B. 700 C. 800 D. 1000

6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。

A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段 7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。 A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地

C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地 8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ) A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验

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C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度

9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（ ）

A.土地储备 B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》

10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为

A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法 11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（ ）。

A.有效市场＞渗透市场＞服务市场 B.服务市场》 有效市场＞渗透市场 C.有效市场＞服务市场＞渗透市场 D.服务市场》 渗透市场＞有效市场

12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。 A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境

13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（ ）分析。

A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率

14.我国对外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点） A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放

15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（ ）。

A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（ ） A. 5.16% B. 6.16% C 6.5% D. 8.74%

17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6% ，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元

A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00

18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6% ，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2% ，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（ ）元。

A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。

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A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.75 20 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（ ）。 A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益 C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本 21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（ ）

A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求 C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求 22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（ ）年 年末 0 1 2 3 4 5

净现值/万元 -2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57

累计净现值/万元 -2000 -1553.65 -1121.33 -588.74 51.93 507.5 A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 92

23 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。 …… 此处隐藏：1495字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……