房地产开发与经营-1(6)

6. 下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（ ）。

A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式

C. 购买一持有出租一出售模式 D.购买一更新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式

7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（ ）。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E 销售期

8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（ ）。

A.利润总额 B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率 9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（ )。

A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模拟法 10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（ )。 A.风险估算 B.分析风险概率分布情况 C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关 E.提出应对风险的建议

11 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（ ）。

A.项目用地 B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D 交通运输条件 E.外围基础设施

12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（ ）。 A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费 E.土地开发工程费

13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（ )

A.资金融入方需要还本付息 B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资 C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资 E 权益融资主要来源于个人投资者 14. 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ )。 A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 % D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用 15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。

A.物业所处位置 B.辐射区域的范围 C.建筑设备系统 D建造年代 E.租户类型 三、判断题

1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（ ）

2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（ ）

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3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％ ( )

4 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（ ）

5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（ ）

6 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（ ）

7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（ ）

8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（ ）

9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（ ）

10 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（ ）

11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（ ）

12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（ ）

13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（ ）

14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（ ） 15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（ ） 解析

一、单项选择题

4.由子房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。

5 某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000-（300+200）=500万㎡

6.在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加

7.土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、

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已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。

8 质量控制主要包括四个方面，对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。

10.成本加成定价法的表达式为：成本＋成本× 利润率。 13.需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。

15.实际利率=(1+r/m )m-1 ，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%,按季计息，

i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月计息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，实际利率,按月计息最大，则按年计息最小。

16. 实际利率=[(1＋名义利率）/(1＋通货膨胀率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 17 因为每年递增率和折现率相等即当，s=i时，采用等比序列现值系数P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94万元

18 该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元

19.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i,1000,10%=100万元

21 如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。 22 动态投资回收期＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对官当期净现淦流量现值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.偿债备付率=可用于还本付息资金/留当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5 / 1.3=3.846万元，按月还本付息额＝3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/( 1 + 12％)12×20］=291076万元 。

24.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工 …… 此处隐藏：2026字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……