房地产开发与经营-1(7)

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用”修订为“运营费用” 二、多项选择题

1.根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A 、B 选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5 项。 2.市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9 项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10 项，本题中的B 、D 选项属于供给指标。

4. A 选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D 选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。

5．C 、E 选项属于面访的联系方法的特点；D 选项属于电话访问的联系方法的特点。 7. 对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。

8 对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选

9.风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。 10.风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C 、D 选项属于风险辨识的内容；E 选项属于风险评价的内容。 11. B、C选项是市场调查的内容。

12 土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款（由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成）、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C 选项属于勘察设计和前期工程费，D 选项属于房屋开发费。

13 对于A 选项，资金融入方不需要还本付息；D 选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E 选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。

14.对于C 选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35% 15.对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建设设备系统、物业管理水平和租户类型。 三、判断题

1.保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。

2.在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。

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4.区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析，市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。

6.房地产开发用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。

7.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。

8.金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率

10.在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。

11.公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费。

13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证抵押。

15.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了该写字楼的有效毛收入 四、计算题

（一）某投资者购买了一间建筑面积为100 扩的店铺用于出租经营，购买价格为180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12% ，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30% ，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。

（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0. 4 和0. 6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5 、0.3 和0.2 ，该投资者要求的投资收益率为10% ，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

（三）某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代理费和营业税金及附加分别为销售收入的0．5%、3．0%和5．5%，预计建成后售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年，，

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