房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避(9)

款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

三、企业所得税纳税中主要税收风险管控

1、完工标准的判断：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。

完工标准既是预售收入结转销售收入的分水岭，也是开发成本结转销售成本的分水岭 完工标准的重要性（两种原因）：

1）实际毛利率大于预计毛利率，可能导致补税。

2）完工后，税务稽查风险大大增加。完工前，税务机关只查收入和期间费用，不会检查开发成本。

竣工证明是指“竣工验收备案表”，税务稽查如何判定实际投入使用？

案例：2009年专项检查中，某企业2008年开发的楼盘尚未完工，稽查人员检查出有1000万的假票，因此判定该企业多列成本1000万元，补缴税款250万元。稽查局的定性处理，是否准确？应当如何处理？

国税函[2009]342号：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

问：在稽查过程中，发现该企业已经达到完工标准，却未及时将预售收入确认为销售收入，未及时结转计税成本，税务机关将如何处理呢？

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

销售未完工与完工产品税务处理：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额（注意不是项目清算）。

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在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 （1）将未完工收入结转为完工收入 （2）将开发成本结转为销售成本 （3）计算未完工收入的实际毛利额 （4）毛利额差额调整。

以前年度预售收入确认的毛利：附表三52行扣减；当年预售收入确认的毛利：主表34行扣减，减去的是税款。关注：

1）毛利如何调整？ 2）税金及附加如何调整？ 3）三项费用扣除基数如何确认？

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

思考1：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般都要在汇算期间再结转。

思考2：那么企业愿意在哪个季度结转收入和成本呢？

那个季度都不好，只能做资产负债表日后事项，关键点在预缴不调减 思考：2007年同2008年税率差是否需要退税

税率相同时：未完工开发产品缴纳的税款，并不是多交税款，而只是提前缴税。如果不存在税率差，那么房地产企业预售收入缴税，只是时间差，在完工年度以前确认的毛利都运用纳税调减，全部转回。

31号文件未完工收入缴纳的税款是“纳税调增”项目，是应纳税所得额，而不是预缴税款。坚持了按照年度汇算的原则，不存在对未完工收入缴纳税款“多退少补”的问题。

房地产开发企业预售收入，属于实际的应纳税所得额，而不是预缴税款，所以不会调整。 所有的时间性差异，都存在税率变动是否进行追溯调整的问题，而税法的态度是一律不调整，房地产也不例外

以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税。 A、实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税。 B、土地增值税清算款项无所得税收入与之相匹配。 C、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比。 D、由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比 2、成本的分配与扣除

计税成本对象的确定原则：可否销售；分类归集；功能区分；定价差异；成本差异；权益区分

已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

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可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 成本分配方法：

（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配

（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配 （3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配 （4）其他成本项目的分配法由企业自行确定 3、收入的确定原则

（1）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？

某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税？

合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订，不可能非法预售就不缴税。

思考：未取得预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？法释【2003】7号第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

（2）假借款的形式

合同条款规定：①所借款项没有利息；②借款只能用于楼盘建设；③借款人享受开盘价80%优惠；④收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。

因此，稽查认定此项行为实质上为销售行为，应缴纳所得税和营业税。

未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。如果业主起诉，法院判定合同无效，则前期确认的收入可以扣减。

非法预售案例：2009年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不坐视不理。问：公司向老板借钱是否有税收风险呢？老板向公司借钱有税务风险么？

老板借给公司钱----对于税务稽查来说关注：①非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；②个人所得税问题。如果排除第一种情况，是否有利息支出，企业有责任代 …… 此处隐藏：3311字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……