房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避(4)

不管以谁的名义申请房屋所有权初始登记，一旦房屋在合作建房双方之间按约定进行了分配，那么必然导致土地使用权转让。也就是说，尽管房地产合作开发本身并不是一种土地使用权转让方式，但根据房地一体化原则，对建成的建筑物的分割，自然会导致供地方丧失一部分土地使用权，同时出资方因取得建筑物而取得一部分土地使用权。因此，房屋分配之后，在办理房屋登记时，必然还要办理土地使用权变更登记。

综上所述，合作建房因立项人不同，其土地和房屋归属也不同。具体如下：

（1）供地方立项的，供地方是房屋初始登记申请人，其新建的房屋所有权归供地方所有。依合同分割给出资方的房屋，出资方应办理房屋所有权及该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。

在供地方立项的情况下，供地方办理房屋初始登记时，不缴纳契税，但分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的，办理权属登记时，应缴纳契税（房屋及其占用范围内的土地使用权）。

（2）出资方立项的，出资方是房屋初始登记的申请人，其新建的房屋所有权归出资方所有，但其在申请房屋初始登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续。依合同分割给供地方的房屋，供地方应办理房屋所有权及该房屋占用范围内土地使用权转移登记手续。

在出资方立项的情况下，供地方所拥有的土地使用权在开发时已全部转移给了出资方，供地方应缴纳转让无形资产—转让土地使用权的营业税。供地方分得房屋的所有权是出资方的，权属发生了转移，供地方应缴纳契税（房屋及其占用范围内的土地使用权）；出资方取得的供地方转让的土地使用权，应缴纳契税；分配给供地方的的房屋视同销售，房屋占用范围内的土地视同转让，应缴纳销售不动产营业税。

（3）供地方和出资方联合立项的，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。但由于出资方原来没有土地，办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。

在双方共同立项的情况下，建成的房屋分配时，属于自建房，双方各自办理初始登记，不

发生权属转移，不缴纳契税。在这个过程中，供地方将一部分土地使用权让渡给出资方，换取一部分资金建房，属于转让无形资产行为，应缴纳转让无形资产—转让土地使用权的营业税。出资方由于获得了供地方部分土地使用权（自己分得的房屋部分占有的土地使用权），发生了土地使用权转移，出资方应缴纳契税。

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合作建房中任何一方立项的都不能认定为合作建房，只有办理了合建审批手续和办理了土地使用权变更登记手续的，即双方共同立项，共同申请用地许可证及施工许可证，最后分别办理房屋初始登记的，才是真正意义上的合作建房。因为供地方立项、出资方出资联合开发房地产，土地使用权没有转移，其实质是供地方筹资建房，出资方以货币资金购买房地产的行为；而出资方立项，供地方供地联合开发房地产，虽然土地使用权发生了转移，但实质是出资方以货币资金购买土地使用权单独开发房地产的行为。只不过这部分资金后来转化成实物（建成后的房屋），最后以实物形式支付了对价而已。因立项人不同，联合开发房地产涉及的税收是不同的。

156号文件中第二种情况只有在供地方拥有土地、供地方立项的情况下才能出现，其本质是甲方用土地及未来建成的房屋的使用权为代价，向出资方融资，换取建设资金开发房地产。确切地说，这属于上述供地方立项、合作开发房地产情形。所不同的是，此处供地方付出的代价不是将一部分房屋分给出资方，而是将所有房屋出租给出资方使用。在这个合作过程中，甲方是自建房行为，建成的房屋只有甲方才能办理初始登记，乙方只是租赁土地及新建的房屋，整个过程并没有发生不动产权属转移。因此，对甲方应按“服务业—租赁业”税目征收营业税，营业额为整个工程造价。

关于供地方立项，即甲方出土地，乙方出资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，国税函[2005]1003号文件，已经明确不属于合作建房，不适用156号文件有关合作建房征收营业税的规定。但出资方立项的，是否属于合作建房，国家局还没有做出明确地解释。 在开发房地产前，按法律规定，立项后必须办理建设用地审批手续，取得土地使用权，然后才能办理建筑施工手续实施项目开发。按我国法律，不允许任何单位和个人在他人的土地上建造房屋的，只能在自己依法取得的土地上开发房地产。

※我公司2008年为某公司代建工程，签订代建合同。工程建设过程中，施工单位及设备销售方所开具的发票上客户名称为我公司，我公司每收到一张发票即向建设单位申请资金。现工程已完工将移交建设单位，但对方要求我方重新开具发票。如何确定代建行为，以上操作是否属于代建？

代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。

1）由委托方自行立项；

2）不发生土地使用权或产权转移；

3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）； 4）事先与委托方订有委托代建合同。

5）施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位（原票转交）。

由于代建项目不属于代建方的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于了代建方不垫付资金，而且发生的发票都应委托方的抬头，那么在设立业务流程上，

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所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。

受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设辅助帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。

例1：我公司几年前曾与A单位签订“委托建设集资房合同”。合同规定，我公司根据A单位的要求取得了某块地的土地使用权，然后在该地为A单位开发建设职工住房，依据购地、办证等所有费用和综合工程款一并考虑的原则，我公司以每平方米750元的该地段市场价由该公司包干。住房建成后，我公司应在房屋竣工后3个月内办理好产权转移手续，向A单位提供土地使用证及房屋的分栋分户产权证。几年来，我公司按工程施工进度陆续向A单位收取房款950万元，如今房屋也早已竣工，且已交付A单位职工使用。税务机关责成我公司按“销售不动产”税目申报缴纳营业税。公司认为自己不应该缴纳营业税，请问税务机关的做法对吗？

例2：分配开发产品的处理：2008年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m，丙公司可得1000m，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m。

31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。

由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于 …… 此处隐藏：3151字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……