房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避(6)

单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米 视同销售成本：4000*5000=2000万元 视同销售所得：4000 -2000=2000万元

需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。 五、资产转移与股权变更

流转税：国税函[2002]165号、国税函[2002]420号

国税函[2009]585号：纳税人在资产重组过程中将所属资产、负债及相关权利和义务转让给控股公司，对其资产重组过程中涉及的应税货物转让等行为，应照章征收增值税。 契税：财税[2008]175号 土地增值税：财税[1995]48号 企业所得税：财税[2009]59号 六、私车公用

1、某单位固定资产账没有车辆，但发生大量的汽油费、修理费等，是否可以税前扣除？是否需扣交个人所得税？

2、公司为个人购置车辆是否存在税务风险，如何规避？ 七、代收款项（营业税、所得税、土地增值税）

案例：经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2007至2009年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未做任何税务处理。问：该企业是否存在税收风险？

房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、 暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。

这些代收费用开发商有利润吗？那么代收费用是否需要纳税？ ①营业税

原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税,而不去区分是否开票或纳入房价内，新条例营业税价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。

总结：原则上代收费用作为价外费用，要缴纳营业税，以下情形除外： 1）2009年1月1日以后，符合三个条件的代收费用； 2）代收的维修基金（国税发[2004]69号）

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3）代收的拆迁补偿费（国税函[2009]520号）

纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 4）代收的契税、印花税（是税不是费）

5）个别省自行规定了不征收营业税的个别项目 开发企业如何规避对代收费用交纳营业税？ 1）国税发[1995]76号（代理业） 2）国税函[2007]908号（差额征税） 3）国税发[1998]217号

4）财税[2003]16号文第三条第十九款 ②企业所得税

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

是否将代收费用纳入所得税收入，未作统一要求，要根据开发商是否对代收费用开票或纳入房价内而定。代收费用无论是否作为收入都不影响所得税，只是影响所得税款的利息。

有关部门对开发商开票，开发商对业户开票，或者开发商在账目上体现利润差价。这种情况下，收取的代收费用要记作收入，当向有关部门缴纳时，可以作为成本费用扣除。

（1）无论如何操作不影响所得税款本身。 （2）可能影响所得税款的利息。

（3）如果纳入收入可作为三项费用的扣除基数 ③土地增值税

财税[1995]48号：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

国税发[2009]91号：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形

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问：土地增值税，是既作为收入，又作为费用扣除好呢，还是既不作为收入，也不作为费用扣除好呢？ 八、车位车库

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。

鉴于车位销售这种有限产权转让的特殊性，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之一。实务中有如下几种操作类型可以参考。

1、企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。

2、销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业-租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。

3、为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。

※房地产开发企业一次性出售地下车位及地下库房永久使用权，请问应出具何种发票，是商品房销售专用发票，还是租赁业发票，或其它何种发票？地下车位属于不动产还是无形资产，如果只是出租车位，是否只开具租赁业发票？ 九、视同销售（营业税、所得税、土地增值税）

1、营业税：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为

财税[2009]111号：个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（1）离婚财产分割；

（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 财税[2009]78号：以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税： （1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母 …… 此处隐藏：3778字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……