房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避(11)

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除

问题1：季度申报少缴税款是否能够定性为偷税？是否加征滞纳金？营业税当月少交，年度内以后月份补齐，如何定性？少预缴土地增值税是否有滞纳金？

国税函[1996]8号：预缴少交不属于偷税，不存在罚款问题。

国税函[1995]593号：对纳税人未按规定缴库期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令限期缴纳税款外，同时按规定加收滞纳金。

国税函[1998]63号：对企业所得税的检查，宜在纳税人报送企业所得税申报表之后进行，这种检查查补的税款，其滞纳金应从汇算清缴结束后的次日起计算加收，罚款和其它法律责任，应按《税收征管法》有关规定执行。

国税函[2009]34号：企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。对未按规定申报预缴企业所得税的，按照《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。

问题2：汇算清缴后少缴税款是否定性为偷税？

例：某企业取得销售未完工开发产品收入1000万元，期间费用20万，税金及附加55万，计税毛利率为20%，应纳税所得额＝1000×20％－55－20＝125，缴税：125×25％＝31.25，完工结转收入后，计算应纳税所得额为亏损，整体项目亏损。已经缴纳的31.25万是否可以退税？

8、税前扣除（实际发生、有关、合理） 不允许扣除的项目

（1）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项； （2）企业所得税税款； （3）税收滞纳金；

（4）罚金、罚款和被没收财物的损失； （5）本法第九条规定以外的捐赠支出；

（6）赞助支出：与生产经营活动无关的各种非广告性质支出；

（7）未经核定的准备金支出：不符合规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出； （8）与取得收入无关的其他支出

（9）企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除

（10）企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。

企业之间支付的管理费不允许税前扣除，集团公司应如何处理？ 企业之间贷款担保支出是否允许税前扣除？ 具体扣除项目：

（1）担保费、维修费：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，

- 31 -

也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除

（2）手续费佣金：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除（比较财税[2009]29号）

思考：向海外支付佣金，是否代扣代缴营业税及预提所得税？ 收入来源地原则+劳务发生地原则

必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人；必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代办合同和协议；支付给单位的款项，必须是通过银行转账；无论支付给单位还是个人，其支付金额均不得超过服务合同或协议金额的5%；佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第三方），而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防止将返利、回扣混同手续费和佣金；强调收支两条线的原则，做为销售方支付的手续费不能作扣服务金额；做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除，而是做为固定资产、无形资产；依法取得合法真实凭证。 （3）工资薪金，实际发放如何掌握？

（4）保险金（基本保险、补充保险、商业保险） （5）职工三项经费 （6）广告费和业务宣传费 （7）业务招待费

（8）跨年度的资产损失（国税函[2009]772号） （9）其它

四、个人所得税纳税中主要税收风险管控

1、个人股权转让：国税函[2009]285号——股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。

2、国税发[2009]121号：国税函[2002]629号第一条有关“双薪制”计税方法停止执行。年底双薪该如何计税？

关于董事费征税问题：国税发[1994]89号第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、受雇的情形。

个人在公司（包括关联公司）任职、受雇，同时兼任董事、监事的，应将董事费、监事费与个人工资收入合并，统一按工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。国税发[1996]214号第一条（即：分别就其以董事(长)身份取得的董事费收入和以雇员身份应取得的工资、薪金所得征收个人所得税）停止执行。

3、国税函[2009]694号：企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算个

- 32 -

人所得税时扣除。

企业年金的企业缴费计入个人账户的部分是个人因任职或受雇而取得的所得，属于个人所得税应税收入，在计入个人账户时，应视为个人一个月的工资、薪金（不与正常工资、薪金合并），不扣除任何费用，按照“工资、薪金所得”项目计算当期应纳个人所得税款，并由企业在缴费时代扣代缴。

对企业按季度、半年或年度缴纳企业缴费的，在计税时不得还原至所属月份，均作为一个月的工资、薪金，不扣除任何费用，按照适用税率计算扣缴个人所得税。 4、年终奖

5、年金与商业保险 6、福利性支出

7、薪酬设计个人和企业双赢战略

五、其它税种纳税中主要税收风险管控（土地使用税、印花税、契税、房产税） 1、房产税计税依据是否包括土地价值？

2、房产评估增值是否交房产税，是否交营业税、企业所得税、印花税、土地增值税？ 3、房产税计税依据是否包括房屋附属设施，如消防设施、中央空调等？ 4、房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税问题

我公司于2008年对办公楼进行装修，所发生装修费用计入“固定资产——固定资产装修”，并单独核算，房产税仍按房屋原值缴纳。地税机关在对我公司进行税务检查时，要求我公司将装修费计入房屋原值一并缴纳房产税，请问税务机关的处理是否正确，我公司应如何缴纳房产税？

几种不征房产税的特殊情况

财税地字[1986]8号：工地临时建设工人住房，不征收房产税

财税地[1987]3号：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱等不征收房产税 5、纳税人无租使用房产如何纳税？财税[2009]128号 6、房地产企业土地使用税纳税义务何时起始，何时减除？ 财税[2008]152号： 国税发[2003]89号：

西地税发[2009]248号：房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起始时间应自受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；房地产开发企业征用耕地从事房地产开 …… 此处隐藏：2959字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……