房地产估价报告评审标准 - 图文(8)

- 22 -

表1-5 基准地价修正法评审标准

序 号 评审分项 评审标准 标准分 扣分项目分值及说明 (1)基准地价内涵包括：基准日期、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度、容积率。每缺少一项，扣0.5分。 (2)说明不简洁、不清晰、不准确的，扣1分。 (1)调整方法、系数介绍不简明的，扣1分。 (2)调整方法、系数介绍不完整的，扣1～2分。 (3)未介绍调整方法的，扣2分。 (4)未介绍调整系数的，扣2分。 (1)未采用最适用的基准地价标准的，扣2分。 (2)土地级别或者地价区段确定错误的，扣2分。 (3)未说明土地级别或者地价区段确定依据的，扣1分。 (1)未采用最适用的基准地价标准的，扣2分。 (2)基准地价取值不合理的，扣2分。 (1)期日修正系数确定不符合宗地状况说明，或者依据不充分的，扣1～3分。 (2)期日修正与其他方法不一致的，扣1分。 (3)期日修正计算过程错误，扣1分。 (1)修正系数选取不符合宗地状况说明的，每项扣1～2分。 (2)修正过程计算错误的，扣1～3分。 (1)容积率修正过程不符合宗地状况说明，或者系数确定依据不充分的，扣1～3分。 (2)容积率修正过程计算错误的，扣1分。 (1)土地剩余使用年限确定不符合宗地状况说明，或者依据不充分的，扣1～3分。 (2)资本化率确定理由不充分的，扣1分。 (3)资本化率与其他方法不一致的，扣1分。 (4)年期修正过程计算错误的，扣1分。 (1)开发费用修正过程与不符合宗地状况说明，或者依据不充分的，扣1～3分。 (2)开发费用修正不完整的，每缺少一项，扣1分。 (3)开发程度修正过程计算错误的，扣1分。 基准地价内涵 简洁说明基准地价的内涵 2 1 基准地价修正基 体系 准 地 价 土地级别或者 地价区段确定 简明、完整介绍将基准地价调整为宗地价格的方法和系数 2 确定正确，依据充分。 2 基准地价取值 取值合理。 2 2 土地市场状况调整 市场状况调整系数确定依据充分，计算正确。 区位状况调整系数选取客观、合理，计算正确。 容积率调整系数确定依据充分，计算正确。 土地剩余使用年限确定正确；资本化率确定依据充分，符合法律法规要求；计算正确。 3 3 区位状况调整 3 4 建筑容积率调整 3 5 土地使用期限调整 3 6 土地开发程度调整 开发程度修正内容完整、计算正确。 3

- 23 -

7 其他因素调整 有说明，调整合理。 3 (1)说明有无其他因素（如具体用途、土地形状等）调整，未说明的，扣3分。 (2)其他因素调整不合理的，扣1～3分。 (1)公式选用错误的，扣4分。 (2)无计算过程的，扣3分。 (3)计算过程不清晰、不完整的，扣1～2分。 (4)公式中字母含义未说明或者说明不准确的，扣0.5～1分。 (5)计算错误的，扣1～4分。 (6)估价基础数据出现严重错误的，扣4分。 8 公式选用和 计算过程 公式选用正确，计算过程清晰、完整，公式中字母含义明确，计算正确。 4 9 小 计 30

- 24 -

表2 房地产抵押估价特殊项目评审标准

序 号 评审分项 评审标准 估价时点与实地查勘日期不一致的，应在估价假设和限制条件中进行假设说明。 说明遵循谨慎原则。 披露内容完整。 标 准 分 1 扣分项目分值及说明 1 *估价假设和限制条件 *估价原则 *估价结果 当估价时点与实地查勘日期不一致时，未在估价假设和限制条件中进行假设说明的，扣1分。 未说明遵循谨慎原则及其简要定义的，扣1分。 内容包括：假定未设立法定优先受偿权下的价值、注册房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。每缺少一项，扣1分。 (1)未进行通用性、独立使用性或者可分割转让性分析的，扣1～3分。 (2)未分析假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与估价结果的差异程度的，扣1分。 (3)未分析变现时间长短的，扣1分。 (4)未说明变现费用、税金的种类和清偿顺序的，扣1～3分。 (5)变现能力分析缺乏针对性，或者分析存在错误的，扣1～4分。 (1)内容包括：①关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；②评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；③估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；④抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；⑤合理使用评估价值；⑥定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。每缺少一项，扣1分。 (2)风险提示不具体或者缺乏针对性的，扣2～4分。 2 3 1 2 4 *估价对象变现能力分析 变现能力分析内容完整，分析合理，针对性强。 8 5 *相关风险提示 风险提示内容完整，分析合理，具有针对性。 6 6 *附 件 包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。 2 缺法定优先受偿权等情况的书面查询资料或者调查记录的，扣2分。 7 小 计 20

- 25 -