大学城项目策划方案 - 图文(7)

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方案二，容积率1.8

项目 容积率 土地成本 多层建安成本 小高层建安 配套费 税费 销售与不可预见费用 数据 1.8 60万/亩 每平米成本 500 900 1200 400 360 备注 总建筑面积60万 大小配套合计 综合税率12%，按3000元/平米 200 各100元计算 合计 多层 小高层 2360元/平米 2660元/平米

本项目多层建筑成本预测为：2360元/平米 小高层建筑成本预测为：2660元/平米

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北区开发测算

项目 北区地块 团购房源 建筑面积（M2） 21.6万 15万 产品类型 价格（元/M2） 销售额 15万平小高层 6.6万多层住宅 33000万 17284万 3840万 盈亏（元） -5400万 +3218万 +2238万 +56万 备注 容积率1.8计算 占地按300*400计算 按30%首付计算 实现现金流9900万 多层5.96万平米住宅 两层商业0.64万平 多层/小高层 2360/2660 小高层 多层 2200 2900 6000 剩余房源 6.6万 二层商铺 以上测算中所涉及的数据均根据静态数据进行测算

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说明：

? 项目北区占地面积约为12万平，1.8容积率。建筑面积约为21.6万平米。

? 建议一期启动北区21.6万平米。其中北区15万平米全部按2200元/平米给大学教师团购。

? 团购实现3.3亿元销售额。预收30%房款，收款9900万元。每平米亏损360元，共亏损5400万元。（无销售费用） ? 剩余6.6万平米对外销售。其中北区沿街双层商铺约6400平米，按6000元/平米销售，多层建安成本2500元/平米，双层商铺实现盈利2238万元。

? 北区5.96万平米多层住宅实现销售，按2900元/平米，每平米盈利540元。共盈利3218万元。 ? 北区外对销售部分共计盈利5456万元

一期北区开发略盈56万

以大学教师团购所实现的现金流作为南区地块启动资金。即刻投入对南区小高层的基础工程，以利2012年中旬进入销售阶段。以此实现大盘的滚动开发。

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根据方案二测算，项目南区38.4万平米为项目主盈利区域。 按静态每平米400元利润计算。本项目共计盈利1.536亿。

根据方案一与方案二的比较，我们可以得出方案二比较方案一在利润静态的情况下多盈利3760万元。

故，我司建议贵司在情况许可的情况下尽量对原1.4的容积率进行突破，以实现利润最大化。

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第四部分 VI系统及营销推广画面设计

——见附件 30

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