大学城项目策划方案 - 图文

弘晟大学城项目定位策划报告

大学城项目定位及产品建议

策划报告

与之前所提策划报告有所不同的是，本报告的主旨是嘉汇公司基于对弘晟公司所开发的大学城项目的理解，在经过充分的市场调研后而作出的相关分析和切实可行的操作方案。

目标沟通 经过和贵司的多次沟通和讨论，我们认为大学城项目的主要目标是： 目标1: 稳健开发，赢得合理的销售价格和销售速度，保证项目良好的现金流，进行滚动开发。 目标2: 通过本项目的操作在呼市建立一定品牌知名度，为弘晟公司在呼市的进一步发展打下基础。 问题界定 我们认为大学城项目在开发和营销上的核心问题是: 核心问题1: 依托大学城，如何打造一个具有鲜明市场形象和符 合市场需求的大盘？ 核心问题2: 在营销立意上如何打造一个概念体系，以此传递项目价 值打动市场和不同层级的消费者？ 1 呼市嘉汇房地产经纪有限公司

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第一部分 项目分析

一、 项目概况

该项目位于呼和浩特，本基地原为罗家营村，东西362.57M，南北822.3M-936.6M2，基本呈长方形，地势平坦。规划总用地面积为：333849.81 M2，地上总建筑面积：460600 M2，地下总建筑面积：90000 M2，用地性质为：住宅用地。本基地由以下几部分组成：11F小高层住宅，6F普通住宅，公共服务设施，沿街的商业。

主要经济技术指标： 总用地面积： 总建筑面积： 一期住宅建筑面积： 其中 多层建筑面积： 小高层建筑面积： 二期住宅建筑面积： 商业建筑面积： 幼儿园建筑面积： 小学建筑面积： 会所建筑面积 建筑密度： 容积率： 绿化率： 333794.73m2 460600m2 340698m2 261255m2 166500m2 43842m2 13500m2 5500m2 4500m2 6500m2 14.3% 1.40 36% 2 呼市嘉汇房地产经纪有限公司

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二、大学城区域房地产市场认知

1、大学城初具规模

大学城作为呼市政府在城市东部重点打造的项目，目前已初步形成规模，目前已有六所大学，3万余师生入驻，各项配套设施逐步完善。未来规划在2—3年内达到10万师生的规模。

2、大学城区域在售楼盘较少

仅有两家。其中一家为纯商业项目大商汇（已交付使用），主要以呼市和周边地区投资客户为主。另一家为住宅项目学府嘉苑（位于110国道南侧，9栋多层，未知原因处于停工状态）。

3、住宅房地产尚处于启动期

由于市政配套和生活配套有待完善的原因，大学城周边房地产开发尚处于启动期。本项目因其位置和规模因素，在大学城区域具有标杆作用。

4、对外围消费者的吸纳能力有待提高

随着大学城规模的不断扩大，市场普遍对大学城区域前景看好。大学城周边的住宅对外围消费者的吸纳能力是大盘开发成功的关键。

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三、项目SWOT分析

优 势：

规模优势— 46万平米规模的品质大盘，具有规模优势 良好通达性—紧邻110国道与呼包高速，区位交通通达性良好 人文氛围— 大学城区域高知群体赋予项目丰厚的人文氛围 提前团购— 大学城教师团购为项目在一定程度解决前期开发 资金流 劣 势：

市政、生活配套—城郊区域，市政配套与生活配套尚不成熟。城 市交通系统有待完善，娱乐和休闲设施缺乏。 片区认知度—大学城片区在市场的居住形象和口碑有待建立。住 宅房地产开发尚未形成规模，影响到消费者对项目 发展前景的判断；

景观资源— 地块自身无任何景观资源可供利用

客源支撑— 项目周边缺乏大型企事业单位，对于大盘开发，缺 乏充足的客源支撑

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机 会：

城市向东—城市整体向东发展，大学城规划、火车东站规划等东

部大项目建设给整个城市东部区域带来极大发展机遇

大学城前景—政府将大学城作为带动城市向东发展的一个发动

机，大学城具有较高的市场关注度，发展前景看好

片区规划—大学城片区中长期规划将使片区宜居程度不断提升。

市政和生活配套将不断趋于完善

威胁：

市场放量—城市东部土地市场放量较大，未来住宅品质大盘将不

断出现

项目周期—项目体量较大，开发周期较长，受未来房地产市场变

化影响大，具有一定的风险

通过SWOT分析，我们可以得出项目的一些基本特征 1、 项目本体为一个“城郊、非资源型大盘”。

2、 项目最大的障碍是“周边市政和生活配套的不成熟”。 3、 就大盘中长期开发角度审视本项目，“客户来源的的多维度和丰

富性“是本项目开发和销售需要解决的关键问题。

4、 项目需要一个独特和鲜明的市场形象，“塑造区域价值标杆地

位”占据区域住宅房地产开发的领导地位。

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