某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心(5)

从近年的需求情况来看，商业物业需求的区域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标，其次是海淀区。从需求方向看，对商业用房的最大需求量体现在对小型摊位的需求上。 2.4.3.3 租金售价分析

销售价格3500030000元/平方米289003000030000250002000015000100005000012345640001000014900

出租价格1210元/平方米/天9.810.31086420120.434563.45.1

2004年6月商业物业销售均价为19963元/平方米，出租平均价格为6.5元

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/平方米/天。同比上月租售价格水平略有提升。

租售价格两极分化：最高售价可达30000元/平米，而最低只有4000元/平米；最高租金可达10.3元/平米/天，而最低只有0.4元/平米/天。 2.4.3.4新增出售情况

1000?`@ %0 ??0%大红门爱家国中安盛莫奈花那尔水家乐福亮驿服际收藏业大厦园晶城双井店装城品交易10 ?0?0%系列1

新增商业物业平均出售率达到了65%。其中家乐福双井店和那尔水晶城的商业全部售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错的业绩。反映出地理位置处于成熟商圈的大型超市和服装、餐饮类商业物业较受市场的追捧。

2.4.4 对××市商业地产市场的展望

2.4.4.1 预计供给 ? 供给继续放量。

未来的住宅底商、写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进一步增加，尤其是在CBD、亚运村和中关村地区。在目前已知的CBD数百万平方米的开工量中，在2008年之前，CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应。 ? 商业物业项目定位愈趋合理。

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新增的供应令市场竞争加大，为增强项目的竞争力，迎合不同消费层次的需求，一方面，传统的商业设施在积极调整业态；另一方面，开发商将更加注重项目定位和市场细分，从市场定位、推广到运营，都将日趋具有计划性和专业性。定位更加明确的新型业态也不断出现。比如预计于今年10月1日正式开业，位于××海淀区中部蓝靛厂、西三环和西四环之间的新燕莎MALL，总建筑面积约38万平方米，将有燕莎友谊商城金源店和贵友大厦金源店两大主力百货店，同时还进驻了2000多家各类专卖店及品牌旗舰店。它将以更加贴近现代都市生活的基本形态，强调体验、互动和娱乐购物一体化的销售方式，引导消费者体验都市时尚新生活。

? 南城区域将成为××市可发展商业项目潜力地区。

××市南城商业发展还是处于较初期的阶段，市场空白明显，商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高，随着××市房地产物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东、北部区域可供商业发展的空间逐渐减少。与此同时，现阶段南城已经具备了较好的经营空间，立足区域市场空白，顺应区域发展特点，引进有一定特色之商业项目将是南城商业发展的趋势所在。 2.4.4.2 预计需求

? 未来××商业市场的需求将稳中有升。 ? 外来资本继续看好××市场。

中国对外资零售业开放的承诺和××市场所具有的带动效应，将吸引更多的资金特别是国外资金流入××商业市场。除近年流行的大型超市外，各种品牌店也相继进入××，它们对位置好、人流多及运营成熟的商业项目需求较高，这类商场的租金还会维持在高位。

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? 餐饮和服装类商业物业的需求量较大，娱乐商业物业的需求量较小。这主要

是因为××市娱乐市场的开放力度不够。

? 中小投资者异军突起，带动小型底商需求量的增加。 2.4.4.3 预计价格

预计未来商业物业租售价格水平稳中略有提升。 2.4.4.4 预计租售方式

商铺选择出售的趋势将越来越明显。开发商往往在商铺待售之中进行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低风险。这种商业的经营方式将成为以后××商铺出售的主要模式，并且随着商铺供应量的不断增大。