某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心

目 录

报告摘要 ....................................................................................... 3 1 项目基本情况 .............................................................................. 6 2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 ........................................ 6 2.1 ××市概况及投资环境分析 ........................................................... 6 2.2 ××市宏观经济发展基本情况 ....................................................... 6 2.3 ××市商业发展现状分析 .............................................................. 6 2.4 ××市商业地产市场的基本情况 ................................................. 12 2.5 ××市商业地产市场发展总结 ..................................................... 19 3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 ................................... 19 4立地开发条件 ............................................................................ 20 4.1 项目立地条件 .............................................................................. 20 4.2 项目地块基本指标 ....................................................................... 20 4.3商业区位及道路交通 .................................................................... 20 4.4 附近商业及生活配套 ................................................................... 29 4.5 市政基础及公建配套设施 ............................................................ 31 4.6 立地综合评述 .............................................................................. 31 5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 ...................... 31 5.1供给分析 ...................................................................................... 32 5.2 需求分析 ..................................................................................... 34 5.3 租售分析 ..................................................................................... 38 5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 ................................ 42

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5.5 商业用房项目SWOT分析 ........................................................... 42 6 项目定位及设计建议 .................................................................. 44 6.1 市场定位 ..................................................................................... 44 6.2 产品定位 ..................................................................................... 50 6.3 目标客户定位 .............................................................................. 53 7 项目综合分析 ............................................................................ 56

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报告摘要

1、项目概况

××××项目是×××××房地产开发公司在××××××××地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。 2、项目分析结果

通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下： 2.1项目优势

? 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好； ? 项目周边已经有一定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费； ? 项目西靠CBD商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足； ? 燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流； ? 项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求； ? 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。 2.2项目劣势

? 项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳； ? 项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要一定的时间； ? 项目周边的基础设施相对不完善，×××桥的改善需要一定的时间；

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? 项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。 2.3项目机会

? 商业发展的良好形势与WTO的开放，四环商业带正初现端倪； ? 项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一； ? 项目处于规划中的CBD东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大； ? 与OUTLETS等商业的业态错位互补，将可能形成“1+1>2”的效果； ? 项目区域的四、五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补； ? 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。 2.4项目威胁

? 未来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁； ? 处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用； ? 项目周边楼盘商业（如世纪华侨城）对本项目客流具一定的分流作用。 综上所述，我们的结论是：项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。 3、项目定位建议 3.1项目整体定位

通过分析，我们建议项目的定位是：为××东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）。

项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综合超市（HYPERMARKET），同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域

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的地标性的休闲娱乐购物中心。 3.2 项目规模定位

根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在9万平方米左右，其中包括约2万平方米的停车场和7万平方米的商业面积。 3.3 项目功能建议方案

根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本业态为：大型综合超市、各种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。

? 方案一：特色业种为大型影城和家居建材城； ? 方案二：特色业种为大型影城和电子数码城。

我们认为第一种相对比较适合。

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