某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心(4)

? 餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。××餐馆林立，名店星罗棋布，鲁、

京、川、粤、苏、湘、西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。 ? 注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并

渲染自己的饮食文化。九头鸟、楚天情、红番茄靠的就是楚菜楚文化；渝乡人家、沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。 ? 连锁经营形成强势，××市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策

略。酒楼式店铺连锁规模基本上在15家以下。以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领××市某一特定的区域，围绕这一商圈做足做满。 ? 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几

年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。

? 餐厅聚集旺市。××的多处美食街，基本上是一条街尝遍××流行的吃食，

这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。

2.3.4 商业发展现状总结

? 零售业发展迅速：连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把××作

为近几年开店的重点区域，使近2年××连锁企业如雨后春笋般四处扎根；专卖店、专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

? 餐饮业势头迅猛。近年××餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，××市餐饮

业经营网点为2.9万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，××的餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。

? 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现一批

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连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

2.3.5 商业发展预测

? 基于对××商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为×

×商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这一战略模式的确定，对预测××商业今后几年的发展方向具有重要意义。 ? 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超

市、便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统一采购，统一管理，同一定价，统一经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征；而专卖店、专业市场、百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进一步细分，充分满足自己面向客层的需求。

? 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的

变化，伴随着××近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。

2.4 ××市商业地产市场的基本情况

据××市统计局资料显示，2003年底××市人均商业面积约为0.9平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.5~1.8平方米，上海、大连等城市的人均商业面积也相继超过了1平方米。××作为高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。

2.4.1 商业地产开发企业发展概况

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但是××商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类、办公类等其他物业的开发量。根据××市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0．9平方米（这一目标已经在2003年提前实现），到2010年人均商业面积达到1.0平方米。在最近新批的房地产项目中，有500万平方米左右的商业地产项目，未来的××商业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令××商铺市场持续活跃，并将进入一个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业和项目被市场淘汰或更新。在这一阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。

2.4.2 商业地产开发供应量概况

新增供给分析：

2004年6月××商业营业用房新增供给项目：

项目名称 燕莎盛世 中安盛业大厦 莫奈花园 ZAMA?咱们 瑞都国际 太阳花社区 大红门亮驿服装城 季景沁园 天创科技大厦 柏阳景园 项目位置 海淀区北三环马甸桥 朝阳区北苑路 顺义区后沙峪乡 朝阳区×××东风桥东 通州区九棵树48号 丰台区五里店 丰台区南顶路51号 朝阳区望京西路 海淀区海淀北大街 总建筑面积 2800平米 3000平米 5000平米 2000平米 不清楚 2000 20000平米 不清楚 14000平米 建筑形式 底商 底商 单体（会所） 单体（会所） 底商 住宅可做底商 单体 底商 底商 底商 朝阳区东五环五方桥东北 5000平米 第 13 页 共 56 页

那尔水晶城 嘉多丽巢 西BD 大兴区兴丰大街 3000平米 底商 底商 底商 单体 朝阳区东三环华威桥西南 10000平米 海淀区紫竹桥东南 4000 30000平米 爱家国际收藏品交易市场 海淀区 爱家国际商业中心 家乐福双井店 新增分布分析

数量与分布个数比较76543210朝阳区大兴区丰台区海淀区海淀区 朝阳 168000平方米 单体 12000平米 单体 250000200000150000100000500000顺义区

? 新增项目分布呈现这种布局——东、北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

? 海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域的供应量。新增的几大独体商业物业都集中于该区域，短时间的放量供给给市场消化带来不小压力。

? 朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散、活跃。

? 其他几个南部区域的分布数量普遍较少。

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? 由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有的新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境的基本要求。

2.4.3 商业地产的租售概况

根据统计，到2003年年底××市商业地产的显性空置率为7.2%，但隐性空置率在15%以上，而随着大批正在规划和在建项目的陆续竣工，××市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，××商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接的体现。 2.4.3.1需求群体分析

截至本月，××市商业物业市场已经形成了齐头并进的三大需求群体： ? 跨国零售企业。

随着各国零售业巨头抢滩××零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国家乐福、百安居等竞相在京选址开店。 ? 国内大型零售企业。

国内大型零售企业的扩张形成了××市商业物业需求的另一主力，为与即将到来的国际零售巨头对抗，早在2001年，国内的零售企业就开始进行积极扩张，而××是这些企业发展的重点，因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入××市场。 ? 中小投资者。

许多中小投资者纷纷看好××商业市场的投资潜力，成为××写字楼和住宅底商的强有力需求者。 2.4.3.2 需求区域分析

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