资产评估练习题(5)

要求：(1)估测该机组的现时全新价格；

(2)确定该机组的成新率； (3)确定该机组的评估值。

12

答案要点：(1)、30*0.8=24万元；

(2)、成新率=(8/8+5)*100%=61.54% (3)、评估值=24*61.54%=14.77万元

第四、五章 房地产评估

一、单选题

1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( A )元/平方米。

A、250 B、500 C、1,000 D、2,000

2、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。 A、交通通达程度 B、公共公用配套设施状况 C、区域的繁华程度 D、城市规划限制

5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。

A、建筑物的经济性贬值 B、建筑物的功能性贬值 C、土地的经济性贬值 D、土地的功能性贬值

8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。 A、收益法 B、成本扣除法 C、市场法 D、清算价格法

13、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( A )万元。

A、263.9065 B、266.4212 C、373.5815 D、102.226

15、土地“三通一平”指( B )。

A、通水、通热、通路和场地平整 B、通水、通电、通路和场地平整 C、通水、通气、通路和场地平整 D、通水、通讯、通路和场地平整

13

20、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以( C )与建筑物全部使用年限的比率求得。

A、已使用年限 B、剩余使用年限 C、实际已使用年限 D、已提折旧年限

24、城镇土地的基准地价是( D )。

A、某时点城镇土地单位面积价格 B、某时期城镇土地单位面积价格

C、某时点城镇区域性土地平均单价 D、某时期城镇区域性土地平均单价

30、土地市场的不完全竞争性是由土地的( B )决定的。 A、稀缺性 B、位置固定性 C、用途多样性 D、价值增值性

二、多选题 3、运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( BC )方面与待估资产大致相同。 A、外观 B、结构 C、用途 D、坐落位置

4、土地的经济特性是( ABDE )。

A、供给的稀缺性 B、可垄断性

C、不可再生性 D、土地利用多方向性 E、效益级差性

6、应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价中扣除的费用项目有(BCDE)。 A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息

9、影响房地产价格的一般因素包括( BD )。

A、商业繁华程度 B、经济发展因素

C、交通因素 D、城市规划及开发战略

12、土地使用权出让可以采用( ABD )方式。

14

A、协议 B、招标 C、划拨 D、拍卖

三、简答题

1、简述土地的经济特性有哪些？

答案要点：供给的稀缺性、所有权的可垄断性、土地利用的多方向性、效益的级差性

2、简述地价的特征有哪些？

答案要点：(1)、地价是地租的资本化；(2)、地价是权益价格；(3)、土地具有增值性；(4)、地价与用途有关；(5)、地价具有个别性；(6)、地价具有可比性

3、房地产评估应遵循哪些原则？

答案要点：(1)、供需原则；(2)、替代原则；(3)、最有效使用原则；(4)、贡献原则；(5)、合法原则

4、基准地价有哪些作用？ 答案：(1)具有政府公告作用； (2)宏观调控地价水平的依据；

(3)是国家征收城镇土地税收的依据；

(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据； (5)是进一步评估宗地地价的基础；

(6) 引导土地资源在行业部门间合理配置

四、计算题

4、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。

答案要点:采用成本法

(1)年总收益=2×365×1,000×5=3,650,000(元)

(2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)

(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)

(4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元) (5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)

(6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=0.1236地价+1,155,000 (7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20%=0.2地价+3,850,000

15