长沙买卖合同纠纷律师(5)

种途径对乙公司的所有财产和权益（包括但不仅限于乙公司取得的“三环大厦”地块国有土地使用权），追偿乙公司所欠的拆迁安置购房款4150万元，并承担房屋买卖合同书中约定的利息和违约责任。协议还对其他事项进行了约定。 《“三环大厦”安置协议》签订之前，甲公司作为甲方，乙公司作为乙方，丙公司及丁公司作为担保方，曾签订过一份《房屋买卖合同书》。合同文本中约定：甲公司提供乙公司安置用房面积9045平方米，总价约为6151万元。购房款分期支付：乙方承诺在XX年11月10日前支付首期购房款2151万元，XX年5月10日前支付XX万元及自合同签订起至XX年5月10日前的两倍银行同期贷款利息；XX年11月10日前全部支付完毕全部余款以及自合同签订起至XX年11月10日前的两倍银行同期贷款利息。违约责任：乙方未按照约定及时足额支付购房款及利息的，每逾期一日，按应付款的千分之五支付违约金；逾期超过十日的，乙方应按合同总价款百分之二十承担支付违约金责任；违约金数额是由双方自愿协商确定的，旨在促进合作的健康发展，具有补偿及惩罚的双重性质，双方皆同意违约方不得以任何理由要求调低违约金数额。合同生效：本合同为附条件生效合同，自各方签字盖章并且乙方按合同支付完甲方首期购房款且抵押登记手续办理完毕后生效；如乙方未及时支付首期购房款或者丙方未办理抵押登记，本合同不产生法律效力，对各方均

无约束力。合同文本还对签约背景、合同解除、履约担保等事宜进行了约定。但最后甲方甲公司和乙方乙公司在合同落款处签名盖章，而担保方丙公司及丁公司未在合同的落款处签名盖章。该合同文本落款处未签注日期。

此后，乙公司实际于XX年11月10日支付甲公司首期购房款XX万元，欠151万元未付；且在XX年11月11日签订《“三环大厦”安置协议》后至同年11月15日17:30，乙公司未能促使担保人丙公司和丁公司办理相应担保房产的抵押登记进窗手续。甲公司遂于XX年11月16日向本院申请诉前财产保全，要求查封乙公司名下的“三环大厦”项目用地使用权。本院依法作出（XX）芙民保字第1224号《民事裁定书》，对乙公司名下的“三环大厦”项目用地使用权进行了查封。查封方式：由于乙公司涉诉他案，项目用地分两部分分别被长沙市昌平区人民法院和长沙市兴平区人民法院先期查封，故本院只能采取轮候查封方式，且 均轮候排序第二。此后，甲公司向长沙市中级人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉讼标的为万元。XX年11月24日，长沙市中级人民法院基于方便人民群众诉讼和人民法院审理考虑，作出（XX）芙中立民初字第47号《民事裁定书》，裁定案件交由长沙市芙蓉区人民法院审理。本院于XX年12月8日立案受理。

另查明，截止本案法庭辩论终结之日，甲公司与乙公司

之间只签订有一份《房屋买卖合同书》，即甲公司所举证据2。在本院对乙公司名下的“三环大厦”项目用地使用权采取轮候查封措施后的XX年11月16日，甲公司即如约将138户安置房的钥匙交付，代乙公司履行了安置被拆迁居民的义务。 本院认为：本案双方争议的焦点有二：一是乙公司是否应当按《房屋买卖合同书》的约定给付违约金1230万元及逾期付款利息；二是甲公司是否有权追究乙公司的违约责任以弥补损失。 关于争议焦点一：甲公司主张依照《“三环大厦”安置协议》及《房屋买卖合同书》的约定给付违约金1230万元并支付逾期付款利息。乙公司则主张《房屋买卖合同书》属于一份因约定的生效条件未成就而未生效的合同，对合同当事人没有约束力；《“三环大厦”安置协议》的目的只是为查封土地提供依据，并未明确违约金及逾期付款利息问题。 对此本院认为，双方签订的《“三环大厦”安置协议》中虽然有“（乙公司）并承担房屋买卖合同书中约定的利息和违约责任”的约定，但双方所签的《房屋买卖合同书》，系一份约定了生效条件的房屋买卖合同。双方约定的合同生效条件是乙公司如期给付首期购房款2151万元并确保担保人丙公司和丁公司如期办理好抵押担保房产的抵押登记进窗手续。如今双方约定的两项生效条件都未成就，故《房屋买卖合同书》并未生效，对双方并无约束力。因而甲公司和乙公司在《“三环大厦”安置协议》中关于“（乙公司）并承

担房屋买卖合同书中约定的利息和违约责任”的约定内容不明确，应视为没有约定。因此甲公司要求乙公司依照《房屋买卖合同书》的约定给付违约金1230万元和支付逾期付款利息的诉讼请求没有事实依据，应不予支持。乙公司的相应辩称理由符合本案的实际情况，本院予以采纳。

关于争议焦点二：需要明确的是，根据XX年11月11日双方签订的《“三环大厦”安置协议》，乙公司未如期履行协议第二条约定的确保担保人丙公司和丁公司在XX年11月15日17:30之前办理好房产抵押登记进窗手续的义务，因而是存在违约事实的。乙公司既然违约了，就应当承担民事责任。双方在《“三环大厦”安置协议》约定的违约金等违约责任，虽然因相关的《房屋买卖合同书》未生效而不应执行，但乙公司违约给甲公司造成的损失是应当得到弥补的。弥补的标准应以违约行为给守约方造成的经济损失为限，而且要合理平衡双方的利益关系。本案中，甲公司因乙公司违约造成的经济损失，可以参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》中确定的民间借贷最高利率标准即不超过同期银行贷款利率的四倍进行计算所得数额确定。因为如果乙公司如期履行付款义务，那么甲公司就有可能通过民间借贷方式获得同期银行贷款利率四倍的利息回报；反之甲公司不能取得这样的可得利息回报。

另外需要明确的是，本案中虽然对乙公司名下的“三环

大厦”项目土地使用权采取了查封措施，但由于乙公司涉诉他案而只能是轮候查封而排序第二，故乙公司能否尽快归还欠款4150万元，目前还存在诸多不确定因素。甲公司要完全实现债权，将要发生的时间和经济成本尚难明知。因而甲公司不可能不向乙公司主张违约索赔的权利。本案中甲公司向乙公司主张违约金1230万元及逾期付款利息，虽然该主张因双方并不存在生效的约定而不应得到支持，但该主张实际上也暗含了甲公司因乙公司违约而要求乙公司赔偿损失的请求。因而从避免当事人之间再产生不必要诉讼的角度出发，本院对甲公司关于因乙公司违约而可能遭受的可得利益损失在本案中予以支持，以此平衡双方在本案纠纷中的利益关系。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决如下： …… 此处隐藏：833字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……