信旺九华写字楼项目策划营销思路 - 图文(5)

市场思考五竞争板块项目名称仕嘉名苑科大板块创景花园黄金广场周边板块竞争激烈，对抗性产品层出总规模3万19万10万开盘时间2006年5月2006年4月2006年初销售均价350039004300销售率70p?%产品类型高层高层高层/商业多层、小高层、高恒生阳光城*公寓徽州大道板块14万2006年12月430095%富广大厦未发售写字楼万家商务广场18万未发售写字楼、酒店式公寓550070%高层公寓老城区板块城市华庭1.2万2006年6月市场思考六重点个案分析个案择选理由楼盘地址项目规模销售均价美菱大道与太湖路交汇处（原合肥仪表厂）标杆项目营销分析恒生〃阳光城与项目区位较接近，且已获得了巨大的成功，是我们的标杆项目！开发商安徽恒生经济发展集团有限公司占地4万多方，总建筑面积14万方左右。住宅3800－3900左右；公寓4300左右八栋楼，5栋18层，2栋24层，均为住宅，还有一栋联体楼，11层办公楼和18层公寓楼，2层裙楼大型超市。住宅已经基本售完；准备推出四期商务写字楼（每层约1400平方；3梯6户；共11层；面积跨度：97-319平方米；价格：5000-5600）建筑形态目前销售进度户型规划A户型约114平米－134平米，三房两厅两卫；B户型约85－89平米，两房两厅一卫；C户型约146平米，四房四厅两卫；D户型约119平米，三房两厅两卫。公寓：40平米-60平米16000平米购物广场－华润万家，音乐主题会所（1300平米左右，三层楼）合肥首席音乐人文社区；音乐主题园林，惬意栖息环境良好的生活配套和区位优势；单价较高社区配套广告主线优势劣势市场思考小结?短期市场供需平衡，50-80平米中小户型单位热卖；?小高层、高层住宅会成为市场供应量的主流（马鞍山路板块、望江路板块），短期恒生阳光城即将发售的商住楼（半层、整层发售）将是我们最主要的竞争对手，中期项目南侧原大昌修理厂地块龙润置业商住项目、高压开关厂的shopping mall 公寓项目将是我们的竞争对手，未来市场投资型公寓类住宅的供应量将会大量增加。?户型的市场主流供应直接牵涉到总价问题与消费者的支付力问题，面积的缩小意味着总价的控制，07年上市项目总价基本在45万元以下，局部楼盘会超越50万大关（绿地）。对于总价的控制是未来保证销售的主要前提条件之一。对营销的启示?在目标与市场现状的梯度差异下，本项目需要实现价格的突破。?在市场高度相似的营销环境下，本项目需要实现营销价值体系的突破。?本项目需要充分利用市场对中小户型强力吸纳的黄金销售周期。客户思考一：庐阳、包河、新站排列靠前目标理解

战略思考项目市场客户信旺资源经济区3%包河区10%新站区14%高新区10%瑶海区5%庐阳区30%其他1%蜀山区7%政务区20%如果考虑购买办公用房选择的区域根据调查，对办公房区域的选择和商铺大致相同，排在前三位的依次为庐阳区、政务区和新站区，占比分别为30％、20％和14％。经济区和瑶海区（不包括新站）的占比仅为3％和5％客户思考二：40-60万商住楼最受欢迎目标理解战略思考项目市场客户信旺资源投资商住楼最高承受价45403530252015105020万以下20-29万30-39万40-59万60-79万80万以上被访者选择40－59万的接受度最高，其次为30-39万元，而80万以上的接受度最低。