信旺九华写字楼项目策划营销思路 - 图文(3)

项目思考小结项目自身综合评价

?老合肥传统区域的一线商住项目，并拥有丰富的区域商务资源。一期发售部分规模适中，户型面积集中，均为中小户型。?优于一般商务办公的硬件条件，又兼有住宅70年土地使用权的优势。?有九华山庄小区第一期的星级物业管理服务配套，并依托所处东陈岗老城区的密集人口及完善的城市配套，生活氛围、商务氛围均较为浓厚。市场思考一目标理解

战略思考项目市场客户信旺资源450400350300250200150100500面积(万平米)同比增长商品房销售面积402.2541.80%住宅销售面积369.4245.10%当前市场形成供需均衡局面50.00E.00@.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%商业销售面积17.522.30%0.0050345340335330325320315310商品房去化面积345.749.00%住宅去化面积323.4552.10R.50R.00Q.50Q.00P.50P.00I.50I.00H.50H.00G.50G.00%面积(万平米)同比增长2007年上半年,合肥市商品房可售面积同比增长在40%以上,其中住宅同比增长达45%,商业面积呈现正增长,同比增长2.3%,在去化率上,期房的销售去化率近50%,住宅的销售去化率在50%以上,两个数据对比发现,合肥市的预售去化面积接近可售面积,表明合肥市目前的房地产市场处于供需均衡的时期.市场思考二目标理解

战略思考项目市场客户信旺资源3400330032003100300029002800市场价格稳定在3200元一线一月二月三月四月五月六月七月八月九月销售均价330830143225300932803317323232853165单位：元/平方米合肥市2007年前三季度住宅价格在3000—3300元/㎡之间波动，波峰值在六月份，为3317元/㎡，波谷值在4月份，为3009元/㎡，合肥市的住宅价格在1—4月份波动幅度较大，相邻月份波动区间在200—300元/㎡，至5月份房价趋向于平稳，5—9月份相邻月份的波动区间保持在100元/㎡以内。这些数据显示出，合肥市住宅市场受供给推货量、需求吸纳量及政策调控力度三方面的影响，使得合肥市住宅市场的房价发展经由2007年1—4份的不稳状态，发展至2007年5—9月份的相对平稳，其住宅均价也由2006年的3150元/㎡，平稳上涨至2007年的3200元/㎡。市场思考三近五年住宅商品房均价走势3500300025002000150010005000-2.82002年2003年2004年2005年2006201316.3295723417.826.231893100302520151050-5住宅均价同比增幅住宅投资回报逐年降低2520151050租金(元/平米/月)2002年142003年152004年202005年212006年21合肥市过去五年的住宅租金呈稳步上升趋势,从2002年的14元/㎡/月,上涨至2006年的21元/㎡/月，但较之房价的大幅提升，租金水平上涨缓慢，住宅产品投资回报率逐年降低。市场思考四市场存量50平米以下,10以上, 8%市场存量较大，销售速度较快单月平均销售套数50-80平米,12%21.380-100平米,20910100-130平米,5210-150平米,79.96.84.72.70.6150-180平米,420平方米以下80-100平方米130-150平方米180以上50-80平米市场供应量占到12%，在70/90单位中比例最高；50-80平米销售速度稳定在21.3套/月，去化速度最快，市场认可度最高；