房地产企业投资并购特殊途径之司法拍卖(4)

个案例为例。深圳某区某项目已由深圳市房地产权登记中心2010年核发深房地字房地产证，土地占地面积20518平方米，土地性质为工业用地，土地使用年限为50年。目标项目已建成建筑物及其附着物为工业厂区综合楼，竣工日期为1993年。目标项目土地上另有在建工程，2016年已建设地下两层及地上一层工程，之后便停工未再建设。目标项目的抵押权人某银行依据法律程序请求人民法院拍卖目标项目。拍卖成交后，法院仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，并送达给相关主管部门办理解封和产权过户手续，法院不负责清场交付。拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费；过户时所产生的转让双方的一切税、费（包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等）、应补地价、土地使用费均由买受人承担。2.税务筹划思路 从上述分析可以看到，在缺少历史票据的情况下，买受人实际承担的税费非常之高，并且由于大多是代替被执行人缴纳的税费，并不属于买受人的合理成本。如买受人后续利用目标项目自行开发建设的（自拆自建型的开发在审批及报建程序上或存在执行难度，此点不展开讨论），则上述替被执行人缴纳的税费无法在所得税、土地增值税税前列支扣除。因此，要想让如此大的一笔成本可以实现税前扣除，需要考虑如何将该部分成本合理转化为“自身成本”。笔者认为可以操作的思路是：1.如果目标项目

符合城市更新政策的，可以考虑通过关联公司拆赔的方式，将相应的税费成本作为被拆迁方应取得的拆迁补偿金的一部分，而拆迁补偿金的支付对符合政策性拆迁的被拆迁人而言无须支付相关的税费。对实施主体单位（拆迁方）而言，拆迁补偿金可以作为土地成本在所得税、土地增值税计算时作为扣除项目，以弥补前期成本。2.对尚可联系到的被执行人，可以考虑通过与其签订合作协议的方式，以支付少部分服务费的方式要求被执行人协助提供历史票据。采取上述方式，也可掌握被执行人涉诉情况，防止优先权人、其他债权人对拍卖结果的影响，亦可以帮助并购方处理清租、过户等相应手续。3.还可考虑与税务机关协商，将买受人承担的税费并入土地价款的总价里向税务机关代开发票，则该成本可在土地增值税税前扣除，如果是专用发票，还有机会在增值税前扣除。但企业所得税能否税前扣除则具体需要与税务机关进一步沟通。