房地产企业投资并购特殊途径之司法拍卖(2)

的资料对目标资产信息予以核实，辅助以网络搜索的方式予以核对。与之相比，在法院诉讼资产拍卖过程中，并购方更多需要通过网络搜索的方式以获取多方面信息，不仅仅针对目标资产，也包括对拍卖流程及风险的了解。法院诉讼资产拍卖过程中存在的风险及需要关注的要点有如下几个方面。1.评估价格能否真实体现目标资产价值法律规定：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条之规定：除财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的或当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，可以不进行评估外，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构对拟拍卖的财产进行价格评估。法院针对评估机构的选定应当充分听取当事人的意见。评估报告应充分向当事人或者其他利害关系人披露，并听取当事人或者其他利害关系人的意见。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条之规定：拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。 从上述司法解释的规定可以看出，在法院诉讼资产拍卖中，拍卖保留价（底价或起拍价）的确定是整个拍卖过程中的关

键环节，拍卖保留价的确定要依据评估报告确定的评估价格。而根据笔者参与的多起拍卖遇到的问题来看，评估价格有时并不一定能够很好的反映资产本身的价值。评估价格往往会受到下列因素的影响：一是，被执行人是否能够提供准确的资料供评估机构参考。尤其是在股权拍卖过程中，虽然相关司法解释规定“对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取”，但往往被执行人所持股的企业并不是案件当事人，即使法院对其施加一定压力，也并不能保证有关企业会提供相应的资料。二是，评估机构针对同一资产采用不同的评估方法而得出的评估结论差异较大。除上述因素影响外，如保留价确定后，依据拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能，申请执行人仍申请继续拍卖的，会重新确定保留价，因此保留价可能会高于评估价格。2.拍卖公告中需要关注的问题 （1）标的情况：基本信息、现状、看样方式及时间安排、评估报告及已知瑕疵和权利负担。（2）参与竞买人：竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。与标的有关的人员（案件当事人、担保物权人、优先购买权人等）可参加竞拍，但应关注报名方式是否为法院现场报名。（3）拍卖保证金：拍卖不动产、其他财产权或者价值较高

的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。买受人悔拍后保证金不予退还。（4）拍卖价款的支付方式A.优先权问题：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示优先购买权主体以及权利性质、通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况。B.税费、过户、清租问题：标的权属转移登记一般均由买受人凭法院执行裁定书自行办理，并按照相关法律法规承担税费（也可能承担交易双方的全部税费）。竞买人需提前自行确认其是否符合权属转移登记条件。标的若有原户口未迁出的情况，以及水、电、气等户名变更也均由买受人自行解决。如果标的物上存在租赁合同的，还有清租问题。3.优先权问题优先权主要有优先受偿权和优先购买权。优先受偿权，是指根据法律规定或当事人的约定，在债务人不履行债务时，债权人即取得从债务人的财产或财产权利折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿的权利。通常，对拍卖标的物具有优先受偿权的情况主要有担保物权的优先受偿权、建筑工程价款优先受偿权等。对于有法定优先权或设定优先受偿权的被执行人的财产或财产权利，人民法院可以依法强制拍卖，拍卖所得价款优先受偿于优先权人。优先购买权，是根据法律规定或当事人的约定，在同等条件下某

一民事主体对特定财产享有的优先购买的权利。通常，优先购买权有财产共有人的优先购买权、房屋租赁人对出租房屋的优先购买权、有限责任公司股东对本公司股权的优先购买权等。在强制拍卖过程中，如果出现案外人在拍卖标的物上享有优先购买权的情况，则人民法院应当在拍卖公告中声明被执行人的财产上存在优先购买权的情况，同时应通知优先购买权人，告知其应参加拍卖。优先购买权人在拍卖前未在拍卖机构登记竞买的，视为放弃优先购买权。如果优先购买权人参加竞买的，可以在拍卖现场适时表示以某一最高价接受，如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人；但如有更高出价，而优先购买权人不再表示接受的，则拍归最高出价者。如同一拍卖标的上有多个优先购买权人同时表示以最高出价接受的，可在其间再进行竞价，或由其自行协商确定买受人。4.影响拍卖顺利进行的特殊情况在正式拍卖开始前、进行中或拍卖完成后，可能会存在某些特殊情况进而影响拍卖的顺利进行，对于竞买人来说，需要特别关注这些特别情况对交易的影响。这些特殊情况包括拍卖撤回、拍卖撤销、暂缓执行或中止执行、案外债权人的轮候查封等其他强制措施。拍卖撤回法律规定：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，在正式拍卖开始前，由于特殊情况的出现，法院应当撤回拍卖。拍卖被撤回的情况包括：（一）据以执行的生效法律文书被撤销

的；

（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；其他应当撤回拍卖委托的情形。拍卖撤销法律规定：依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形的，人民法院应当撤销网络司法拍卖：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。暂缓执行或中止执行法律规定：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变