房地产企业投资并购特殊途径之司法拍卖

房地产企业投资并购特殊途径之司法拍卖

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1、房地产资产证券化系列（一）2、房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS3、房地产企业证券化系列三——物业管理费ABS4、房地产资产证券化系列（四）——PPP项目的融资模式及资产证券化实操要点5、房地产资产证券化系列（五）——境外REITs发行规则及境内资产在境外发行REITs产品的操作要点（上）6、房地产资产证券化系列（六）——国内（类）REITs产品设计及典型案例分析7、房地产资产证券化系列（七）——租赁地产ABS8、地产并购重组之企业分立方案设计、税务筹划及实操流程解析目录 一、 特殊并购途径的特点（一）特殊途径程序特定、复杂，并购方不占主导地位（二）交易双方地位不平等，尽调资料

无法详尽（三）特殊途径程序特定复杂，并购方不占主导地位，交易双方地位不平等多项原因导致通过特殊途径进行并购的税筹空间有限二、法院诉讼资产拍卖（一）拍卖流程及相关法律风险（二）拍卖税费分析及筹划随着各地针对房地产行业调控政策的持续深化，房地产行业内部分化态势明显。白银时代的来临，房地产行业的并购案例频发，行业集中度进一步增加。根据对以往并购案例的总结，并购常规途径大致有二种，一是基于项目层面的资产收购，二是基于股权层面的股权收购。除上述基本常用的途径外，房地产企业投资并购还有较为特殊的几种途径，如国有企业的股权挂牌交易、法院诉讼资产拍卖、企业破产重组等。笔者在本系列文章中，将结合处理过的案例经验及现有典型案例的分析，从尽职调查、流程处理、协议拟定等各方面核心要点对房地产企业投资并购特殊途径加以一一剖析总结，以期为同行业从业人士提供参考。一、特殊并购途径的特点不论是通过国有企业的股权挂牌交易方式实际控制目标资产，还是通过法院资产拍卖直接获取目标资产或成为目标资产的实际控制人，抑或是通过收购不良资产后促进企业破产重组以达到实际控制目标资产的目的，与常规的收购方式比较都存在如下几个共同的特点：（一）特殊途径程序特定、复杂，并购方不占主导地位在常规的收购方式下，通过双方的初步接触，在交易双方达成初步的一致条件下，并购方一般可主导交易的进行。

但是在上述特殊并购方式中，大多数的情况下是卖方占据主导地位，甚至由第三方占据主导地位。比如在国有企业股权的挂牌交易中，国有企业的股东在转让其股权之前应履行相应的资产评估手续，并应就转让事宜取得内部审批文件，包括国有企业股东的董事会、股东会决议文件及国有企业的董事会、股东会决议文件。如国有企业股东存在多个的情况下，还要考虑到其他股东是否放弃优先购买权，其他股东放弃优先购买权所涉及的内部审批文件等。而根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》等相关法律法规及配套通知文件的规定，国有资产（产权）的转让应进行资产评估，并应制定国有产权转让方案报国资委审批备案。同时，根据国有资产交易的相关规定，应选定特定的产权交易所，以公开挂牌方式进行交易。因此在整个交易过程中，并购方无法控制交易的时间节点，而仅能根据公开交易的规定开展相应的竞拍、签约、付款等流程，并无相应的议价空间。除此之外，法院诉讼资产拍卖此类途径，也存在同样的情况和问题，甚至因为涉及到法院、执行人、被执行人、债权人、优先权人等多方参与，情况会更加复杂而难以控制。而企业破产重组相比较上述途径来讲，复杂程度甚至会更加严重。（二）交易双方地位不平等，尽调资料无法详尽由于特殊途径程序复杂，并购方丧失了交易的

主导地位，导致交易双方在整个交易中处于不平等的地位，此点在信息不对称上体现得尤为突出。在笔者参与的国有企业股权的挂牌交易中，交易方对尽调资料的披露会有规定的范围，对并购方提供的尽调清单基本不予接受。对潜在并购方的尽调时间安排也较为统一，除现场尽调外，基本不会提供补充资料。而在法院诉讼资产拍卖程序中，此种情况可能会更为严重。法院对拍卖的资产一般会进行资产评估，但通常由于被执行人早已下落不明，无法提供详细的资料作为评估依据，导致评估报告的质量并不高，往往无法提供并购方想要的核心信息。如涉及破产案件的，通过收购不良资产获取目标资产的过程，还要经历不良资产转让、企业破产重组等多项复杂的过程。在收购不良资产的过程中，不良资产转让人作为目标资产或目标企业的债权人本身对目标资产及目标企业的掌握就不尽详细，即使前期也做过尽调，也可能因为年代久远，无法作为现时的交易依据。因此为充分了解目标资产或目标企业核心状况而需要进行的尽调工作往往在特殊途径中，开展起来十分艰难。（三）特殊途径程序特定复杂，并购方不占主导地位，交易双方地位不平等多项原因导致通过特殊途径进行并购的税筹空间有限由于前述两点原因导致并购方在交易程序固定、交易基础资料不详尽的情况下，无法主动做出税务筹划。在法院诉讼资产拍卖公告中，法院均会对拍卖资产进行说明，其中值得注意的一项是

税费的处理问题。通常由于被执行人下落不明，或被拍卖资产无法覆盖现有债权等原因，拍卖资产过户所产生的相应税费均会规定为由竞拍方自行负担。由于被拍卖资产建设年代较久或者被执行人无法提供历史成本资料，会导致拍卖资产过户所产生的税费非常高，尤其是土地增值税（详见下文案例分析）。国有企业股权的挂牌交易因为流程较为固定，所使用的合同版本均为产权交易所提供的版本，对税费通常约定由交易双方各自承担。而对通过不良资产转让、企业破产重组等程序获取目标资产此种途径来说，复杂的交易流程也决定了税务问题成为交易的核心问题，个案情况往往较为复杂，较难预判税务筹划空间。二、法院诉讼资产拍卖法院诉讼资产拍卖是人民法院在民事执行程序中，依法行使公权力，对被执行人可供执行的财产采取拍卖的方式进行变价的强制措施。2012年2月8日，人民法院诉讼资产网正式上线运行。根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第二条规定“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外”，使用网络拍卖方式处置被执行财产已经成为法院处置被执行财产的常规方式。以下就以网络司法拍卖案例为例进行讨论。（一）拍卖流程及相关法律风险在以往的并购案例中，并购方大多通过被并购方提供