房地产企业投资并购特殊途径之司法拍卖(3)

卖财产的规定》，人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。中止执行的情况：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条(一)申请人表示可以延期执行的；(二)案外人对执行标的提出确有理由的异议的；(三)作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；(四)作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；(五)人民法院认为应当中止执行的其他情形。

《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》第102条.有下列情形之一的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百五十六条第一款第五项的规定裁定中止执行(1)人民法院已受理以被执行人为债务人的破产申请的；(2)被执行人确无财产可供执行的；(3)执行的标的物是其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物，需要等待该案件审理完毕确定权属的；(4)一方当事人申请执行仲裁裁决，另一方当事人申请撤销仲裁裁决的；(5)仲裁裁决的被申请执行人依据民事诉讼法第二百一十七条第二款的规定向人民法院提出不予执行请求，并提供适当担保的。

《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》第103条按照审判监督程序提审或再审的案件，执行机构根据上级法院或本院作出的中止执行裁定书中止执行。终结执行的情况：《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》第105条在执行中，被执行人被人民法院裁定宣告破产的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百三十五条第六项的规定，裁定终结执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条 有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：(一)申请人撤销申请的；(二)据以执行的法律文书被撤销的；(三)作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；(四)追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；(五)作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；(六)人民法院认为应当终结执行的其他情形。案外债权人的轮候查封等其他强制措施法律规定：最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复(2007年9月11日 法函[2007]100号)北京市高级人民法院： 你院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》(京高法[2007]208号)收悉。经研究，答复如下： 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法

院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。上述规定中特别值得我们关注的有如下情况：一是案外人对执行标的提出异议，包括在执行法院提出执行异议的或通过其他法院或仲裁机构起诉确定被执行标的权属的。上述情况由于涉及到被执行财产的权属问题，因此如在拍卖过程中发现其存在权属纠纷的，应先明确权属情况再决定是否继续拍卖程序。如果在执行拍卖过程中未及时发现权属问题，而在拍卖成交后发现问题的，可能会存在据以执行的法律文书被撤销而发生执行回转。那么竞买人即使交付了拍卖价款也无法获得目标资产。二是人民法院已受理以被执行人为债务人的破产申请的。根据破产法的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。此点是为了防止个案清偿对其他债权人债务构成损害。关于破产程序中具体应该如何执行，笔者将在本系列的其他部分论述，此处不展开讨论。三是案外债务人对执行标的采取强制措施，包括案外债务人依据生效判决轮候查封被执行财产或对被执行财产采取财产保全措施的。

上述情况不影响被执行标的拍卖，但会存在竞拍成功后的过户问题。虽然最高法院的相关司法解释确定“人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续”，但在实际操作中仍存在需要协调相关法院予以配合解除查封的情况。如被执行人全部财产不足以清偿其全部债务的，其他债权人有权要求参与分配。但需注意的是，即使在此种情况下，其他债权人仅有对拍卖成交的价款要求参与分配，并没有阻止拍卖程序进行的权利。5.在建工程拍卖的特殊规定根据《深圳市土地交易市场管理规定》之规定：下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等 ）的土地使用权出让； （二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让； （三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让； （四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让； （五）合作建房，但农村征地返还用地除外； （六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府

组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的； （七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造 的； （八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让 ； （九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让； （十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。” 因此，在涉及到在建工程的司法拍卖时，还应考虑所在地区对在建工程拍卖的特殊规定及要求。6.拍卖后的过户问题法律规定《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 》第二十九条规定：动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。办理过户前，应确认法院是否解除了对该房产的查封。如当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记。如当事人下落不明的，由法院出具裁定书、协助执行通知书，登记机关根据法院裁定办理过户。但需注意由于目标资产情况不同，过户时遇到的问题也会有所不同，需结合具体情况提前做好应对准备。（二）拍卖税费分析及筹划1.涉税分析 以笔者曾经操作过的一