日照项目建议书高层住宅项目目录，模板，范文 - 图文(4)

1 1．1 1．2 2 2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 3 4 5 6 现金流入 销售收入 其他现金流入 现金流出 自有资金 销售收入再投入 偿还贷款本金 偿还贷款利息 销售税金及附加 土地增值税 所得税 净现金流 累计净现金流 折现净现金流 累计折现净现金流 评价指标 财务净现值（I=8%） 财务内部收益率 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10866.67 10866.67 0 11931.495 5000 5931.45 0 0 676.99 108.66 214.3954 -1064.825 -1064.825 -912.916 -912.916 税后 2420.6116 38.48% 2.41 2.27 38971.73 38971.73 0 34465.94 5000 1793.9 20000 2260.6 2427.94 389.72 2593.78 4505.79 3440.965 3333.5276 2420.6116 备注 由于本项目的内部收益率大于8%,所以项目可行性! 投资回收期（静态） （年） 投资回收期（动态） （年） 整理上表（表：6-5-5）得评价指标: （详见表：6-5-8） （表：6-5-8） 评价指标 (单位:万元) 评价指标 财务净现值(I=8%) 财务内部收益率 投资回收期(静态) 投资回收期(动态) 税前 4976.353 38.33% 2.637 2.755 税后 3241.2 38.23% 2.706 2.837 由上述指标可以看出,本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率8%,投资回收期也满足项目投资经营期限的要求,故本项目住宅部分投资可行 2、住宅自有资金投资现金流量表 整理上表（表：6-5-7），得评价指标（见表：6-5-9） （表：6-5-9） 评价指标 (单位:万元) 评价指标 财务净现值(I=8%) 财务内部收益率 投资回收期(静态) 投资回收期(动态) 38.48% 2.41 2.27 税后 2420.6116 税后静态、动态投资回收期都在项目投资的第二年和第三年之间，回收投资资金的速度还是比较快的。 由上述的指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。 四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表（表：6-5-10）本项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本项目两方案可行。详见资金来源与运用表。 （表：6-5-10） 住宅部分资金来源与运用表 (单位:万元) 序 号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 项目 名称 资金来源 销售收入 自有资金 银行借款 其他收入 资金运用 建设投资 借款还本付息 销售税金及附加 所得税 盈余资金 累计盈余资金 经 营 期 2005 7000 0 0 7000 0 5234 5234 0 0 2006 25866.67 10866.67 5000 10000 0 24580.905 23580.86 0 676.99 108.66 214.3954 1285.765 3051.765 2007 46971.73 38971.73 5000 3000 0 34321.41 6649.37 22260.6 2427.94 389.72 2593.78 12650.32 15702.085 土地增值税 0 0 1766 1766 日照项目建议书第六节 高层住宅项目不确定性分析 本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。 日照项目建议书一、盈亏平衡分析 （一）住宅销售部分盈亏平衡 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为75.70%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤60%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为75.70%，可见其风险程度较高。 （二）结论 本项目之所以住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小,一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。 日照项目建议书二、敏感性分析

影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表

（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。

售价下降5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降-26.89%、-55.68%；当售价下降17.7%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。

建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降-80.46%、-149.34%；当建安工程费上升12.8%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。

（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。 售价下降5%、10%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.1308%、0.26157%；当售价下降17.7%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降-2.2757%%、-4.682%；当建安工程费上升12.8%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。

售价下降5%、10%，将引起该项目的投资利润率分别下降24.70%、-7.96%%；当售价下降24.09%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。

建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降-7.05%%、55%%；当建安工程费上升29.4%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。

由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。

总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：一、住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；针对这些问题，现提出两个建议：

★建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将 …… 此处隐藏：2414字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……